疫情下商铺租金比例可被法院调整为4%，开发商保租承诺需担责-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：
委托合同纠纷
案号：
(2025)鄂1202民初10201号
审理法院：
湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年3月13日，揭某与咸宁某甲有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋B007号商铺（建筑面积11.39㎡，总价398700元）。同时，揭某与湖北某乙有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定将商铺委托给湖北某乙有限公司统一经营10年（2017年6月30日至2027年6月30日）。合同约定：前三年免费给湖北某乙有限公司使用；第四、五年按购房款7%支付保底租金，超7%部分按7:3分成；第六至十年可选择保底7%或按实际租金9:1分成。租金每年结算一次，逾期每日按万分之三支付滞纳金。

湖北某乙有限公司与部分业主（580户，占34.6%）签订《补充协议》，约定以商铺原总价为租金计算标准。揭某未签该协议，现起诉要求支付2023-2024年度租金63792元（按7%计算）及滞纳金。湖北某乙有限公司辩称应按实际购房款3.5%计算租金，并要求降低滞纳金。另查明，2020年1月爆发新冠疫情，湖北某乙有限公司减免了租户疫情期间部分租金。

法院判决结果：两被告共同向揭某支付2023-2024年度租金31896元（按购房款4%计算），并按一年期贷款市场报价利率支付违约金，驳回揭某其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子看似是业主和开发商的"租金拉锯战"，实则暴露了企业经营中的三大"隐形炸弹"，尤其对商铺开发商和运营商敲响警钟：

第一，别让"少数协议"引爆"群体矛盾"
湖北某乙有限公司与34.6%业主签订《补充协议》，提高租金计算标准，但法院认为这损害了65.4%未签约业主的利益。产权式商铺就像"拼图"，少一块就影响整体价值。企业若在运营中搞"区别对待"，极易引发群体诉讼。
风险防范贴士：

• 重大条款变更（如租金标准）必须通过业主大会或公示程序，取得多数业主同意
• 避免私下签订"特殊协议"，宁可统一标准，也不要埋下"分裂种子"
• 运营初期就建立透明的业主沟通机制，定期公布经营数据

第二，疫情不是"甩锅"借口，但可合法减压
法院认定新冠疫情属于"情势变更"，将原合同7%的租金比例降至4%。但注意！法院没有直接免除责任，而是基于"公平原则"调整。企业若简单以疫情为由停付租金，反而会吃官司。
风险防范贴士：

• 合同中必须写明"不可抗力"和"情势变更"条款（例如："如遇重大疫情，租金可协商调整"）
• 发生突发事件时，立即书面通知对方并保留证据（如政府停业通知、租金减免凭证）
• 主动提出合理解决方案（如分期支付、减免部分租金），比被动应诉更省钱

第三，"保租承诺"是把双刃剑
咸宁某甲有限公司虽未直接签委托合同，但因销售时承诺"保租"，法院判决其承担连带责任。很多开发商为卖房打出"8%高回报"广告，结果自己成了"兜底人"。
风险防范贴士：

• 销售宣传避免具体数字承诺（如不说"年回报7%"，改为"收益参考周边市场"）
• 若必须承诺，要加限定条件（例如："实际收益以运营情况为准"）
• 让运营公司单独签约，开发商仅作为见证方，不承担支付义务

特别提醒：合同里"每日万分之三滞纳金"看似很小，但年化高达10.95%，远超LPR的3.45%。法院直接砍掉70%！企业签合同时，违约金别贪高，超过LPR4倍（约13.8%）就可能被认定无效。

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