未办正式抵押登记将丧失优先受偿权 -保康金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0626民初476号
审理法院：湖北省保康县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2013年1月22日，工行保康支行作为贷款人，田某作为借款人及抵押人，胡某作为共同借款人及抵押物共有人，宜城富某有限公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》。该合同约定：田某、胡某向工行保康支行借款600万元整，贷款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率和15%的利率浮动确定并执行新的利率；同时还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收30%确定。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。本合同项下抵押物为保康县城关镇河西北路富鑫尚品第一幢101号房，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。另，宜城市富鑫粮油工贸有限责任公司签订了自愿为该借款本息及债权实现费用提供阶段性连带保证责任的《担保函》。合同签订后，工行保康支行依约向被告发放贷款600万元整，但被告截止2021年2月22日，多次连续3个月且累计超过6次以上未按合同约定履行还本付息义务。

另查明，宜城市富鑫粮油工贸有限责任公司于2014年7月28日更名为宜城市富某有限公司。《个人购房借款/担保合同》中约定的抵押物即保康县城关镇河西北路富鑫尚品第一幢101号房未办理正式抵押登记，仅办理预购商品房抵押权预告登记。

判决结果：
法院判决田某、胡某需在十日内向工行保康支行清偿借款本金1792006.88元及截止2021年2月22日的利息罚息52741.11元，合计1844748.32元，并继续支付后续利息；宜城市富某有限公司对上述债务承担连带清偿责任；但驳回了工行保康支行对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因为该房屋只办理了预告登记，未办理正式抵押登记。

三、案例的核心观点与法律风险防范

关键教训：抵押登记不能"只走一半"！

这个案例给所有企业上了一堂生动的风险防范课：即使签了抵押合同，即使做了预告登记，如果最终没有完成正式抵押登记，抵押权就不能真正设立，银行或债权人就无法对抵押物享有优先受偿权。

对企业的重要警示：

1. 预告登记≠正式抵押登记
   很多企业误以为办理了"预告登记"就万事大吉，但法律上这是两回事！预告登记只是"预告"将来要办理正式抵押，相当于"排队取号"，而正式抵押登记才是"办理业务"。本案中，虽然房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但因为没有后续的正式登记，工行保康支行最终无法对房屋优先受偿。

2. 保证人风险不能忽视
   本案中，宜城富某有限公司作为保证人，虽然抵押物登记不完善，但仍要承担连带清偿责任。企业为他人提供担保时，不能只看有没有抵押物，必须确保自己的担保权益有充分保障，否则可能"替人还债"。

3. 抵押登记跟踪机制缺失的代价
   银行作为专业金融机构尚且疏忽了抵押登记的跟进，普通企业更容易犯类似错误。企业发放贷款或接受抵押时，应当建立完善的登记跟踪机制，设定专人负责，确保在约定时间内完成正式抵押登记。

4. 借款人违约成本高
   田某、胡某因多次逾期，导致全部债务立即到期，不仅本金要还，还要支付高额罚息。企业作为借款人时，一定要重视合同约定的还款义务，避免"小逾期引发大麻烦"。

企业如何防范此类风险？

• 设立"双人核验"机制： 企业接受抵押时，安排两名员工分别负责跟踪抵押登记流程，一人负责提醒办理时限，一人负责核实登记完成情况，互相监督避免疏漏。

• 设置"登记完成"为放款前提： 在合同中明确约定"只有完成正式抵押登记后，才支付剩余款项"，而不是仅凭预告登记就放款。

• 定期"登记健康检查"： 企业应每季度对所有抵押资产进行"健康检查"，确认抵押登记状态是否有效，特别是对期限较长的贷款项目。

• 善用"阶段性担保"： 如本案中的保证人，在抵押登记完成前提供担保，企业可以要求借款方在抵押登记完成前提供其他担保方式，形成双重保障。

• 及时"补救行动"： 发现抵押登记有问题时，应立即书面通知对方限期补办，并保留证据，必要时提前行使合同约定的救济权利。

这个案例告诉我们，法律风险往往隐藏在"我以为"的细节中。企业经营中，看似简单的抵押登记环节，如果疏忽大意，可能导致数百万甚至上千万的债权无法收回。在签订合同时多花一小时确认细节，可能避免未来数月甚至数年的法律纠纷。

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