公司成立后发起人签的租赁合同租金应由公司支付-丹江口租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0381民初1681号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实

2020年，邢某受丹江口市蒿坪镇政府的招商引资邀请，从广东某厂，经丹江口市蒿坪镇政府的推荐，邢某选中了位于丹江口市道房楼。2020年10月27日邢某（乙方）与丹江口市某工贸有限公司（甲方）签署了《厂房租赁合同书》，合同第一条对租赁物的位置、用途、功能进行了约定，位置位于丹江口市道**房、厂区边大屋顶办公室租赁给乙方使用；租赁物经甲乙双方共同确认：厂房面积4400平方米，每季度租金79200元，办公室面积700平方米，每季度租金12600元，两项共计每季度租金91800元。厂房的功能为工业生产、加工。租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理，甲方不予干预。乙方在使用租赁物期间，应严格遵守本合同及中国法律、法规的规定。第二条对租赁费进行约定，1.第一个五年期：第1、2年6元／平方米，第三年至第五年7元／平方米。2.合同签订后乙方需要向甲方缴纳押金30000元。合同到期后租赁物、设施无人为损坏现象、财务无欠款、合同无违约，甲方核对无误且乙方办理正式交房手续后30天内无息退还。3.租金缴纳方式：本协议签订乙方缴纳押金甲方交付租赁物后依法有四个月装修免租期，免租期过后第一日开始计租。交付日期、计租日期均由双方共同签字盖章确认。租赁物交付日期均未填写，计租日期也未填写。第三条约定租赁期间双方责任，3.乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国法律、法规甲方管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。5.乙方在租赁期间应负责租赁物内各项设施的维护、保养，符合各项安全要求，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。12.在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建可能对租赁物主体结构造成影响的乙方应书面申请甲方同意后方能进行。13.甲方应确保车间屋顶不漏雨水做屋顶防水。合同尾部有丹江口市某工贸有限公司的公章及甲方代表李某签名、乙方代表邢某的签名。《厂房租赁合同书》签订后，邢某于2020年10月29日成立了湖北某科技有限公司，并领取了营业执照，法定代表人为邢某。

对该《厂房租赁合同书》项下的2020年10月27日至2022年12月27日期间的租金，丹江口市某工贸有限公司于2023年2月21日选择起诉邢某为被告要求承担支付租金的责任，丹江口市人民法院2023年10月18日作出（2023）鄂0381民初603号民事判决书判决：由邢某支付原告自2020年10月27日至2022年12月27日租金513068元。

本次诉讼，丹江口市某工贸有限公司选择起诉湖北某科技有限公司要求承担支付自2023年1月1日至2024年3月31日期间的租金535500元，并主张邢某承担连带清偿责任。

另查明，湖北某科技有限公司的法定代表人于2021年6月16日由邢某变更为方某。公司的发起人邢某与丹江口市某工贸有限公司签订《厂房租赁合同》后，租赁物实际由湖北某科技有限公司使用至今。邢某约在2023年6月份已从湖北某科技有限公司离职。

法院判决结果：湖北某科技有限公司需在判决生效后30日内向丹江口市某工贸有限公司支付2023年1月1日至2024年3月31日期间的租金535500元；同时驳回了丹江口市某工贸有限公司要求邢某承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范提示

这个案子看似简单，却藏着企业经营者容易忽略的大风险！让我们用大白话说清楚：当公司还没成立时，如果发起人以个人名义签了租赁合同，公司成立后实际用了这房子，那么房东可以跳过发起人直接找公司要租金。

为什么这么说？因为法院依据《公司法规定（三）》第二条认为：邢某作为湖北某科技有限公司的发起人，当初以个人名义签的租房合同，现在公司成立并实际使用了厂房，房东完全可以要求公司来付租金。但房东不能既找公司又要邢某个人连带付钱——这次房东聪明地只找了公司，所以赢了；但要求邢某个人连带付钱的部分被法院驳回了。

给企业的3个实用风险防范建议：

1. 签合同时务必明确"为谁签"

   • 创业者常犯的错误：觉得"反正都是我开的公司，我名字签上去就行"。就像本案邢某，个人签了租房合同，结果公司成立后还被房东告了两次（先告她个人，再告公司）。
   • 正确做法：如果为公司租厂房/办公室，合同开头必须写清楚"甲方：XXX公司（筹）"或"乙方：某某（代表拟设立的XXX公司）"，并在公司成立后及时补签主体变更协议。

2. 房东也要注意"抓大放小"

   • 本案房东很聪明：前期租金找邢某个人要（因为当时公司刚成立），后期租金直接找公司要（因为公司已稳定经营）。但千万记住——不能同时找两个人要同一笔钱！法院明确说了，房东必须二选一：要么找发起人，要么找公司，不能"两头吃"。
   • 实用提醒：作为房东，收到租金有困难时，优先找更有支付能力的一方（通常公司比个人更有钱），但要保留好对方实际使用房屋的证据（比如水电费单、员工证言等）。

3. 发起人离职≠债务消失

   • 邢某2023年6月就离开公司了，但法院依然判公司付2023年1-3月的租金。这说明：公司成立后，发起人以个人名义签的合同责任就转移给公司了，即使发起人已离职，公司仍要买单。
   • 创业者必看：如果你是公司发起人，千万别替公司"背锅"签个人合同！如果已经签了，务必在公司成立后30天内办理合同主体变更手续，否则可能像邢某这样——虽然离职了，前期租金还得个人承担。

一句话总结风险点：公司还没"出生"时签的合同，"出生"后就得由公司"认账"，发起人想全身而退？没那么简单！

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