口头承诺 全额垫佣 无书面约定难获支持-天长中介合同纠纷案例解读

案由：中介合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初1298号
审理法院：安徽省天长市人民法院

一、案例事实与判决结果

原被告均是从事房屋中介服务的公司，是天长市千秋房产联盟（微信群）的成员。2020年9月12日，天长某恒置业有限公司的销售员武某、赵某月在微信中发起"千秋房产协会湖山半岛报备群"。2020年9月21日，南京某友房地产经纪有限公司与天长某居房地产经纪有限公司(后更名为天长某家有爱房地产经纪有限公司）签订《易居渠道战略合作框架协议》，即提供天长市恒大湖山项目分销服务合作协议，该协议约定，合作期限为2020年9月21日至2023年9月20日。佣金结算条件为天长某居房地产经纪有限公司针对该客户提供的计算资料完整且南京某友房地产经纪有限公司已经收到开发商或上级销售商针对该客户的全额服务费视为结算条件成就。该协议签订后，天长某居房地产经纪有限公司的法定代表人饶某就将包括原告在内的多家房地产经纪有限公司拉入"千秋房产协会湖山半岛报备群"中开展房屋销售。各房地产经纪有限公司销售房屋后，有南京某友房地产经纪有限公司报天长某恒置业有限公司确定。原告向被告提供了5套房屋的销售资料，南京某友房地产经纪有限公司只确认4套房屋可以返还佣金，另外一套不予认可。赵某月（天长某恒置业有限公司的销售员）将南京某友房地产经纪有限公司的一份支付对应佣金的声明和销售房屋的确认表交给原告，告知其南京某友房地产经纪有限公司在收到天长某恒置业有限公司支付的款项后的10个工作日，向贵司（原告）支付对应的佣金。南京某友房地产经纪有限公司至今未能将返还的佣金支付给被告。

法院最终判决：驳回原告天长某创房地产经纪有限公司的全部诉讼请求，案件受理费和保全费共计3982元由原告自行承担。

二、案件核心风险警示：口头承诺不等于法律保障

这个案例看似简单，却暴露了企业在商业合作中最容易忽视的法律风险——把"说得好听"当成"板上钉钉"。原告公司认为被告在微信群里承诺"全额垫佣"、"客户交钱当天就结佣"，结果辛辛苦苦卖了房却拿不到佣金，一纸诉状告到法院，反而赔了诉讼费。为什么法院不支持原告的主张？关键原因有三点：

1. 微信群"豪言壮语"不等于正式合同承诺
原告提供的证据显示，微信群里确实有人发过"高佣金政策"、"全额垫佣"等消息，但法院发现：发消息的武某并非被告公司员工，而是上游开发商的销售人员；被告公司法定代表人饶某在群里的发言针对的是"工程房"，与原告销售的房源无关。就像您去菜市场买菜，隔壁摊主说"今天白菜便宜"，但您不能要求隔壁摊主给您打折——微信群里的话，得看清楚是谁说的、针对谁说的。企业在合作中，任何重要承诺都必须落实到双方盖章签字的书面合同中，微信群里的只言片语很难被法院采信。

2. 佣金比例不明等于埋下"定时炸弹"
原告主张佣金比例应为5.82%，被告却说只有3%，双方各执一词。法院调查发现，双方既没签书面合同，微信聊天也没明确约定比例。这就好比您找装修队说"按市场价付钱"，结果市场价有高有低，闹上法庭谁也说不清。企业在合作时，必须白纸黑字写清：佣金按多少比例计算？以什么金额为基数？要不要扣税？这些细节不写清楚，日后必生纠纷。

3. 混淆上下游责任，自找麻烦
本案是个典型的"多层分销"模式：开发商→南京某友公司→被告→原告。原告错误地把上游公司（南京某友）的"垫佣政策"当成被告的承诺。就像您在淘宝买东西，不能因为平台承诺"7天无理由退货"，就要求小卖家当场退款——您只和小卖家有直接合同关系。企业作为中间商，必须向下游明确告知："我的付款取决于上游是否付款"，否则很容易被下游告上法庭。

三、企业必学的3个防坑指南

1. "先小人后君子"，合作必签合同
即使对方是老朋友、老客户，也一定要签书面合同。重点写清：服务内容、佣金比例、支付时间、违约责任。微信群里说得再热闹，不如合同里写一句"本合同未尽事宜，以书面补充协议为准"。记住：微信聊天可以作为补充证据，但不能替代合同。

2. 画清"责任链条"，不当"背锅侠"
如果您是中间商（比如本案的被告），合同中必须明确写："我方向您的付款，以收到上游款项为前提条件"。同时向上游要书面确认函，证明付款条件成立。这样既保护自己，也避免下游误解。就像外卖小哥会说"您的餐已送达平台"，而不是直接对顾客说"商家已结我工资"。

3. 证据要"全、准、快"

• 全：保存所有业务凭证，包括微信聊天记录（注意：要保留原始手机，截图可能不被采信）、邮件、录音等
• 准：关键信息让对方书面确认，比如"您提供的佣金比例是X%，请回复'确认'即视为同意"
• 快：发现问题立即固定证据，别等对方把聊天记录删了才后悔

结语

这个案例给所有企业敲响警钟：商业社会讲的是规则，不是人情。口头承诺再动听，没有白纸黑字保障，关键时刻可能一文不值。作为企业法律顾问，我们发现80%的合同纠纷都源于"以为没问题"的小疏忽。

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