企业擅自代他人签合同即使备案也无效-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初800号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果
2021年7月26日，无为金某置业有限公司在周某不知情的情况下，自行以周某为买受人拟定《商品房买卖合同》二份，合同约定将该公司开发的位于无为市××小区××＃楼××单元××室××室商品房"出售"给周某，并由该公司工作人员以周某名义在上述合同上签字，后该公司又自行向住建部门对案涉合同进行合同备案，合同编号分别为：ＷＷ2021132111、ＷＷ2021132109。周某对上述行为一直不知情，双方对前述商品房买卖合同也一直没有任何实际履行行为。2022年9月，该公司就案涉合同提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失，周某至此才得知合同事宜，并否认双方存在买卖合同关系，也拒绝追认合同。此前，法院已作出(2022)皖0225民初4656号民事判决，以没有证据证明合同成立为由，驳回了该公司解除合同的诉讼请求。现在，该公司再次起诉，请求确认双方不存在买卖合同关系。

法院判决确认无为金某置业有限公司与周某间的《商品房买卖合同》未成立，双方对案涉商品房不存在买卖合同关系，并驳回了该公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个案子告诉我们一个非常简单的道理：合同不是企业自己说了算的！很多老板以为只要在合同上盖了章，又在政府部门备了案，合同就"铁板钉钉"了。但法院判决清楚地表明——合同必须是双方"你情我愿"的结果，单方面操作的合同即使备案了也是无效的。

为什么企业会输得这么彻底？

企业做了三件非常危险的事：

1. 擅自用他人名义签合同：在周某完全不知情的情况下，让员工冒充周某签字
2. 伪造签名还去备案：不仅伪造签名，还拿着假合同去政府部门备案
3. 没有真实交易行为：既没有收房款，也没有交房，纯属"纸上谈兵"

法院一针见血地指出：合同是双方设立权利义务关系的协议，必须有双方真实的意思表示。就像你不能替朋友做主把他的房子卖掉一样，企业也不能擅自替别人"签合同"。

企业如何避免踩这个大坑？

1. 绝对不要替别人签字！
   很多企业为了"省事"，让员工代替客户或合作伙伴签字，美其名曰"帮忙"。这是极其危险的行为！即便是给内部员工"分房"或"分股"，也必须让当事人亲自确认。正确做法：当面签署合同、通过视频确认身份，或者让当事人出具正式授权书。切记：代签=违法！

2. 备案不等于合同有效
   很多企业误以为"备案了就安全了"，但本案证明：没有真实交易基础的合同，即使在政府部门备案了也是无效的。备案只是行政管理程序，不能代替双方真实的意思表示。企业要明白：合同的生命力在于真实交易，不在于盖了多少章、备了多少案。

3. 内部"分房"要走正规路
   本案中，企业可能想通过"买卖合同"形式进行内部资产分配，但没有采用合法方式。如果是股东分房，应该通过股东会决议、利润分配或真实赠与等方式，并保留完整的书面记录和转账凭证。用虚假买卖合同掩盖真实意图，就像用纸包火，迟早会出问题。

4. 建立"三道防线"合同制度

   • 第一道：签约前确认——重要合同必须由当事人亲自签署，必要时录像留存
   • 第二道：签约中监督——设立专门合同管理员，检查签约人身份和授权
   • 第三道：签约后跟踪——定期检查合同履行情况，确保"签了就要做"

5. 发现问题及时补救
   如果发现之前签订的合同有问题，应该通过协商、签订补充协议等合法方式解决，而不是像本案企业那样：先起诉要求解除合同被驳回，又起诉要求确认合同不成立。这种"翻来覆去"的诉讼不仅浪费钱，还会让法院认为企业不诚信，最终得不偿失。

6. 重大决策提前咨询专业律师
   在进行资产处置、股权变动等重大事项时，不要等到出了问题才找律师。专业律师能帮助企业设计合法的操作路径，比如用股权转让代替虚假买卖，既达到目的又规避风险。记住：花小钱咨询律师，能省大钱打官司！

最后提醒各位企业老板：
合同不是企业的"自留地"，不能想怎么签就怎么签。企业在签订合同时，一定要确保：对方是真实意愿、亲自确认、有实际交易行为。否则，就像本案企业一样，不仅白跑几趟法院，还要自己承担全部诉讼费用，真是"赔了夫人又折兵"！

企业管理者请牢记：合法合规不是束缚，而是企业最坚固的"防火墙"。不要为了一时方便触碰法律红线，否则等到法院判决下来，才发现"备案的合同"原来是一张废纸，那时就真的晚了！