企业签订土地出让合同后不能以土地非净地为由拒付出让金-无为建设用地使用权出让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设用地使用权出让合同纠纷
案号：(2020)皖02民终303号
审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年6月3日，资源规划局与安徽省无为市某安房地产开发有限责任公司签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定，资源规划局将坐落于无为县蜀山镇蜀山社区原供销社门市部一带的8072平方米一宗地出让给某安房产公司，出让价款为235万元，合同约定2016年8月22日前付120万元，2017年7月22日之前付115万元。后资源规划局依约将涉案土地交付给某安房产公司。涉案土地经相关单位确认为无纠纷，现状为净地。后某安房产公司交付了第一期出让金120万元，第二期出让金115万元至今未付。

法院判决结果很简单：一审判决某安房产公司必须支付剩余的115万元土地出让金，并从2017年7月22日起，按每日千分之一支付违约金，直到付清为止；同时驳回了某安房产公司的反诉请求。二审法院经过审理，认为一审判决正确，驳回了某安房产公司的上诉，维持原判。

三、企业如何防范土地出让合同中的法律风险

这个案子看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：一旦签下土地出让合同，再想以"土地不是净地"为由拒付出让金，法院很难支持。为什么某安房产公司会输得这么彻底？我们来拆解一下背后的关键问题。

风险点一：你以为的"不是净地"，签合同时却已确认是"净地"

某安房产公司上诉说，这块地当时还有拆迁户没安置好，根本不是"净地"，不应该按合同付款。但法院发现，他们在签合同时白纸黑字写着"净地出让"，后来交地时还签了《交地确认书》，明确写着"对该地块交接无异议，同意接收"。这就等于自己打了自己的脸——签合同时没提异议，用完地了才说有问题，法院当然不会支持。

企业防范建议：在签订土地出让合同和交地确认书前，务必亲自到现场查看！不要轻信文件上的描述，要确认土地是否真的达到"三通一平"（通水、通电、通路和场地平整），有没有未拆迁的房屋或纠纷。如果有疑问，一定要在签合同前提出，要求政府书面说明或修改合同条款。一旦签了字，事后很难翻盘。

风险点二：拆迁补偿费用找错"债主"，白白浪费时间和精力

某安房产公司还主张，他们自己花了260多万元拆迁安置费用，应该从土地出让金里扣除。但法院指出，拆迁工作是由蜀山镇人民政府负责的，资源规划局只是土地出让方，不是拆迁主体。所以某安房产公司找资源规划局要钱，相当于找错了"债主"。

企业防范建议：搞清楚每个环节的责任主体！在参与土地招拍挂前，要弄明白谁负责拆迁、谁负责补偿。如果是政府委托你做拆迁，一定要签订书面委托协议，明确费用如何结算；如果是你自己主动参与拆迁，也要保留好所有付款凭证，事后找对的人要钱。不要把土地出让方、拆迁方混为一谈，否则就像本案中的某安房产公司，花了钱却告错了对象。

风险点三：违约金不是闹着玩，日千分之一很"吓人"

合同约定如果逾期付款，要按日千分之一支付违约金。某安房产公司拖了两年多没付115万元，光违约金就高达80多万元，几乎相当于本金的70%！虽然某安房产公司喊冤说"违约金太高"，但法院认为这是双方自愿约定的，必须遵守。

企业防范建议：签合同时一定要看清违约条款！日千分之一的违约金，一年就是36.5%，远高于银行贷款利率。如果觉得不合理，要在签约前协商修改。一旦签了字，就要严格按约定时间付款，宁可借钱也不能拖延。如果确实有困难，也要提前和对方沟通，争取签订补充协议调整付款时间，避免产生天价违约金。

总结提醒：土地是房地产企业的"命根子"，但拿地过程中的法律风险无处不在。本案给企业的最大教训是：签约前多跑腿，签约时多留心，签约后守信用。不要因为急于拿地而忽视细节，更不要以为"先拿下再说，以后慢慢扯皮"。土地出让合同一旦生效，白纸黑字就是铁证，事后想推翻难上加难。记住：法律只保护谨慎的人，不保护马虎的人。在参与土地招拍挂前，务必做好尽职调查，请专业律师全程把关，才能避免掉进"合同陷阱"。