前期物业服务合同在业主委员会选聘新物业后自动终止-凤台确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2021)皖04民终2750号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

金地新天地小区系钟山公司凤台分公司开发的项目，位于凤台县侧。2016年11月8日、2017年4月8日，钟山公司凤台分公司与江苏大彭物业公司签订了两份前期物业服务合同，某阳物业凤台分公司作为江苏大彭公司的分公司，实际提供了该小区的物业服务。2020年7月12日，钟山公司凤台分公司向凤台县申请成立首次业主大会和业主委员会。2021年4月17日，金地新天地小区业主在凤台县的指导和协助下召开了业主大会并选举了金地新天地第一届业主委员会。2021年5月12日，金地新天地业主委员会在凤台县进行了备案登记。2021年5月30日，金地新天地业主委员会经业主大会授权在和谐家园社区召开了新物业服务人的竞聘会议，并选聘了新的物业服务人。2021年6月2日，金地新天地第一届业主委员会与新选聘的瑞华物业公司签订了物业管理服务合同。2021年6月3日，金地新天地业主委员会向江苏大彭公司发出终止前期物业管理服务协议的告知函。某阳物业凤台分公司认为金地新天地业主委员会在2021年5月30日进行的新物业公司选聘招标程序及业主大会投票存在多处违法、违规行为，向法院起诉请求确认解除通知无效并继续履行前期物业服务合同，同时请求判令金地新天地业主委员会成立不合法、不合规，要求撤销其备案登记。

法院最终判决：驳回某阳物业凤台分公司的诉讼请求，二审维持原判。法院认为金地新天地业主委员会作为业主大会的执行机构与其选聘的瑞华物业公司签订的物业服务合同依法成立并生效，此时虽然前期物业服务合同履行期限尚未届满，但根据《民法典》第九百四十条规定，前期物业服务合同应自金地新天地业主委员会与瑞华物业公司签订的物业服务合同成立并生效时自动终止。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们一个重要的法律常识：当你作为前期物业公司为小区服务时，一旦业主委员会依法选聘了新物业公司并签订了合同，你的前期物业服务合同就自动终止了，即使合同约定的服务期限还没到。

很多物业公司可能觉得自己服务了好几年，业主没权利说换就换。但法律不是这么规定的！《民法典》第九百四十条白纸黑字写着：前期物业服务合同约定的服务期限届满前，只要业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效了，前期物业服务合同就自动终止。

本案中，某阳物业凤台分公司最大的误区是以为可以挑战业主委员会的合法性来保住自己的合同。但法院明确指出：物业公司不是小区业主，没有资格对业主大会的召开、业委会的成立提意见。只有真正受侵害的业主才有权请求法院撤销业主大会的决定。

对企业来说，要特别注意以下几点防范措施：

1. 提前了解业主动向：当小区开始筹备成立业主委员会时，就要密切关注进展。不要等到业主委员会已经选好新物业了才反应过来。

2. 做好交接准备：在业主委员会成立后，就要为可能的合同终止做好准备，提前整理好物业服务记录、设备维护档案等资料，避免临时手忙脚乱。

3. 规范服务流程：日常服务中要保留好各项服务记录，特别是涉及收费、维修、投诉处理等关键环节，这些都可能成为未来争议时的重要证据。

4. 别挑战业主自治权：业主大会和业主委员会的成立属于业主自治范畴，物业公司无权干涉。即使觉得程序有问题，也只能由业主自己提出异议。

5. 合同条款要明确：签订前期物业服务合同时，一定要明确约定合同终止的条件和交接程序，避免模糊表述导致后续争议。

6. 及时沟通协商：当得知业主委员会要选聘新物业时，主动与业主委员会沟通，了解他们的需求和顾虑，也许能通过改进服务留住合同。

很多物业公司栽跟头，就是因为抱着"我服务这么久了，业主离不开我"的心态，忽视了业主委员会的法定权利。记住：小区的主人是业主，不是物业公司。前期物业服务合同本质上是"临时工"合同，随时可能被业主大会"转正"为正式合同所取代。

四、结语

物业服务企业应当转变观念，把业主委员会视为合作伙伴而非对立面。通过提供高质量服务赢得业主信任，才能在业主委员会换届选聘时继续获得合同，而不是等到被解聘了才去法院"讨说法"。

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