合同没盖章但实际履行了也有效 - 凤台房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖04民终679号
审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年5月30日，出租方凤台某有资产运营管理有限公司（以下简称甲方）与承租方安徽沃某农业科技有限公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方在代表签字处盖章，胡某良在该处签名。徐某祥在乙方签字处签名。

徐某祥代表凤台某有资产运营管理有限公司与安徽沃某农业科技有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日。该合同上徐某祥在乙方签字处签名，安徽沃某农业科技有限公司未加盖公司印章。但从2013年、2016年签订的两份《仓库租赁合同》《房屋租赁合同》及履行情况看，徐某祥此前均代表安徽沃某农业科技有限公司签订合同并加盖公司印章，租赁物一直由安徽沃某农业科技有限公司实际占有使用。租赁期满后，安徽沃某农业科技有限公司继续占用房产，凤台某有资产运营管理有限公司发通知要求搬离。

法院判决结果：二审撤销一审判决，改判安徽沃某农业科技有限公司30日内搬离租赁房产，但驳回了凤台某有资产运营管理有限公司关于违约金的请求。

三、核心观点：签名没盖章≠合同无效！企业必须警惕的3个风险点

很多老板以为"合同不盖章就是废纸"，这个案例狠狠打了脸！合同没盖章但实际履行了，法院照样认定有效。为什么？因为徐某祥虽然没盖章，但此前6年一直代表安徽沃某农业科技有限公司签合同、交租金，凤台某有资产运营管理有限公司完全有理由相信他能代表公司。这就像你常去的菜市场，摊主老王一直让儿子小王收钱，突然有天小王说"我爸没授权我"，你能接受吗？显然不能！

对企业敲响的3个警钟：

1. "历史习惯"可能让你背黑锅

安徽沃某农业科技有限公司吃了大亏——徐某祥2016年后已不是法定代表人，但因6年来一直由他处理租赁事务，公司也没通知出租方"此人无权签约"，导致法院认定构成"表见代理"。
风险提示：

• 员工离职/调岗后，必须立即书面通知所有合作伙伴："原代表人已无签约权"
• 合同签约人身份要与营业执照一致，避免长期让非法定代表人操作（如本案徐某祥当监事却签合同）

2. 租房到期不收回=埋雷

本案中，租期2020年5月31日结束，安徽沃某农业科技有限公司继续占用，凤台某有资产运营管理有限公司及时发微信通知要求6月10日前搬离。这一步救了他们！
风险提示：

• 租期结束前1个月必须书面通知续约或搬离
• 绝对不要"默默收租金"！否则可能变成不定期租赁（随时可解约但流程更复杂）
• 保留催告证据：微信/邮件发通知后，截图保存+再寄纸质函件（用EMS并写明内容）

3. "罚款"不等于"违约金"

凤台某有资产运营管理有限公司要违约金没要到，因为合同写的是"罚款"（法院认为企业无权罚款），且没约定具体计算方式。
风险提示：

• 合同必须写清"违约金"而非"罚款"
• 量化标准！例如："逾期每日按租金0.5%支付违约金"
• 保留实际损失证据（如转租差价、空置损失），否则法院可能调低违约金

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