抵押在先租赁在后企业新建建筑权益难保障-许昌案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫10民终1307号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年10月24日，禹州市某乙实业有限公司与中国某某银行股份有限公司许昌分行签订最高额抵押合同，以自有的位于禹州市某道某区的国有土地使用权（土地证号为禹国用［2011］第12-0140号、禹国用［2011］第12-01）以及位于禹州市某道某的房产（房产证号为禹房权证字第00号、禹房权证字第0**1号）为其向银行的贷款提供抵押担保。同日，依法办理了抵押登记手续。后禹州市某乙实业有限公司未按期还款，中国某某银行股份有限公司许昌分行诉至法院，法院判令银行对抵押物享有优先受偿权。该判决生效后，银行向法院申请强制执行。后许昌某乙贸易有限公司受让上述债权，并变更为申请执行人。执行中，法院查封并拍卖了抵押的土地使用权及房产，于2023年9月20日由许昌某乙贸易有限公司拍得。法院裁定将被执行人禹州市某乙实业有限公司名下的土地使用权及房产归买受人许昌某乙贸易有限公司所有。

禹州市某甲实业有限公司认为其在抵押土地上新建的车间及附属设施归其所有，向法院提出书面异议被驳回后，提起诉讼请求：1.确认其在抵押土地上新建的车间及附属设施，被告不享有财产权利；2.停止执行；3.将新增附属物价值300万元支付给原告。某甲公司主张其从殷某杰处承租案涉土地，并将土地转租给多个档发业主，由承租人建设厂房，约定到期后无偿归其所有。

法院认为，案涉土地厂房于2014年10月24日办理抵押登记，早于某甲公司租赁合同签订时间2015年6月1日，抵押在先租赁在后，租赁权不能对抗已登记生效的抵押权。同时，某甲公司仅提供证人证言，未提供施工合同、建筑图纸、材料购买凭证、工程款支付凭证等证据证明其对新增建筑物享有所有权。此外，某甲公司声称从殷某杰处承租，但绝大多数租户将租金交付给了皇某军的妻子金某，与合同约定不符，租赁关系真实性存疑。

判决结果：一审法院驳回了禹州市某甲实业有限公司的诉讼请求，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点及企业法律风险防范

这个案例的核心问题很简单：当企业在他人的土地上投资建房时，如果这块土地早已被抵押，你的投资可能面临"打水漂"的风险。

法院判某甲公司败诉，主要有两个关键原因：

第一，"抵押在先，租赁在后"，你的租赁合同挡不住银行行使抵押权。
就像本案中，某乙公司在2014年就把土地和房子抵押给了银行，而某甲公司是2015年才签的租赁合同。法律规定，如果抵押登记在先，后面的租赁关系就不能对抗银行的抵押权。通俗地说，就是"先来后到"——银行作为"先来者"，有权要求拍卖抵押财产还债，后面的租户必须"让路"。很多企业老板以为签了长期租赁合同就高枕无忧，却不知道如果土地早已抵押，一旦原业主还不上银行贷款，你的厂房、设备可能一夜之间就要搬走！

第二，你说新建厂房是你的，但拿不出"铁证"，法院也不信。
某甲公司声称新建车间归其所有，却只提供了几个人的口头证明，没有施工合同、材料发票、付款凭证等"硬证据"。法院要求的"证据链"就像拼图——每一块都要能拼上，缺一块就不完整。现实中很多企业投资建设时，为了省事或避税，不签正规合同、不要发票，结果发生纠纷时"哑巴吃黄连"。

对企业的重要启示：

1. 租地建厂前，必须查"底细"
   签约前务必到不动产登记中心查询土地和房产的权属状况。如果发现已有抵押，要特别警惕！可以要求原业主先解除抵押，或与抵押权人（如银行）签订三方协议，明确约定新建建筑物的归属和补偿方式。不要轻信口头承诺，一切以书面为准。

2. 投资建设时，必须留"证据"
   从设计图纸、施工合同到材料发票、工程款转账记录，所有凭证都要完整保存。特别是大额支出，一定要通过对公账户支付并备注用途。就像买手机要保留发票一样，这些"证据"就是你未来维权的"护身符"。

3. 警惕"以租代售"等模糊交易
   本案中，某甲公司声称是从殷某杰处转租，但租金实际付给了原业主皇某军的妻子，导致法院怀疑租赁真实性。企业要避免通过"中间人"进行复杂交易，尽量与产权人直接签约，确保资金流向清晰可查。

4. 提前约定"退出补偿"条款
   在租赁合同中明确约定：如果因抵押权实现导致租赁关系终止，原业主应如何补偿你对新建建筑物的投资。可以约定按评估价值赔偿，或要求优先购买权等，把风险提前"锁定"。

特别提醒：土地和地上建筑物在法律上是"一体"的。即使新建厂房不属于抵押范围，法院拍卖时也会"打包处理"。你的权益虽然不能阻止拍卖，但可以主张对新增建筑物的补偿款。关键是要有充分证据证明你的投资，否则就像本案一样，钱花了却拿不回。

作为常年服务企业的法律顾问，我们发现很多纠纷都源于"事前不重视，事后难补救"。法律风险就像"隐形炸弹"，平时看不见，一旦引爆损失惨重。企业主不必成为法律专家，但一定要建立基本的风险意识，在重大决策前咨询专业意见。

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