银行抵押贷款前未查清房屋真实状况将丧失优先受偿权-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终2163号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年7月29日，高某与王某乙签订《售房协议书》，约定王某乙将永城市某社区C区4单元门朝西从南向北数第4间门面房出卖给高某，总房款238000元。高某付清购房款后，王某乙在协议上备注"房款已付清，所有收据作废"，并将房屋交付给高某。2016年9月1日，高某将该房屋出租给董某，作为商铺使用，后一直作为"樊某读书"书屋经营至今。

2017年9月8日，河南永城某有限公司（银行）获得该房屋的抵押登记，抵押房屋所有权人为余某。2020年8月15日，法院对银行与庞某、余某的金融借款合同纠纷案作出调解，确认银行有权对抵押房屋享有优先受偿权。后因庞某、余某未能履行还款义务，银行申请强制执行。2023年12月1日，法院查封了余某名下的房产（包含高某购买的房屋），高某提出执行异议。2024年11月25日，法院裁定中止对该房屋的执行。

银行不服裁定，向永城市法院提起诉讼，要求继续执行该房屋。一审法院判决驳回银行的诉讼请求。银行上诉后，二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案例的核心在于：银行在设立抵押权前，必须对抵押物的真实状况进行充分调查，否则即使办理了抵押登记，也可能无法对抗在先买受人的权利。

法院认为，高某在2013年就已购买并实际占有使用该房屋，早于银行2017年设立抵押权的时间。高某不仅签订了购房合同、付清了房款，还从2016年起将房屋出租给他人使用，形成了实际占有和公示效果。而银行在办理抵押贷款时，没有对房屋的实际使用情况进行实地查看和核实，存在重大疏忽。

作为企业，尤其是从事金融业务的企业，这个案例提示我们以下重要风险点：

1. 抵押物审查不是走形式：银行等金融机构在办理抵押贷款时，不能仅凭房产证就认为抵押物"干净无瑕"。必须实地查看房屋使用状况，了解是否有实际居住人或承租人。本案中，如果银行工作人员在办理抵押前到现场看看，就会发现房屋早已被他人作为书屋经营多年，根本不是空置状态。

2. "先买后押"风险高：如果房屋已经被他人购买并实际占有，即使未办理过户登记，买受人的权利也优先于在后设立的抵押权。企业作为债权人，在接受抵押担保时，一定要确认抵押物不存在在先权利冲突。

3. 夫妻共同财产陷阱：本案中，银行主张房屋是夫妻共同财产，未经配偶同意的出售行为无效。但法院查明该房屋是余某与他人合伙开发，并非普通夫妻共同财产。企业在接受房产抵押时，要特别注意区分房产性质，不能简单认为登记在一人名下就等于个人财产。

4. "不知情"不是免责理由：银行辩称自己不知道房屋已被出售，但法院指出：作为专业金融机构，银行有能力和义务进行更全面的调查。企业不能以"不知道"为由推卸审查责任，特别是在高风险业务中。

给企业的实操建议：

• 办理抵押贷款前，必须进行"三查"：查房产登记状态、查房屋实际使用情况、查可能存在的权利负担
• 对于商铺、门面房等经营性房产，要特别注意查看是否有租户在经营，要求提供租赁合同
• 建立抵押物现场核查制度，不能仅依赖书面材料
• 遇到房屋已由他人占有使用的情况，必须谨慎评估风险，必要时要求借款人提供替代担保

本案给所有企业的警示是：权利不是登记了就一定安全，忽视实地调查可能让"铁打的抵押权"变成一纸空文。 在商业活动中，表面合规不等于实质安全，企业必须建立真正有效的风险防控机制。

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深知企业在经营中面临的法律风险复杂多样。我们提供的法律顾问服务以极高的性价比著称，特别推出"先试用满意后付款"的创新服务模式，让您先体验专业法律服务的价值，再决定是否长期合作。我们的服务不是简单的"出事才找律师"，而是帮助企业建立事前风险防范体系，让法律成为企业发展的助推器而非绊脚石。欢迎咨询了解，让专业法律力量为您的企业保驾护航！