租赁合同到期后占用费计算需依约但法院可酌情调整-咸宁房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1039号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年12月16日，天某公司为甲方（出卖人），咸宁某甲物业公司为乙方（购买人），中国农业发展银行咸宁分行为丙方（抵押权人），咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会为丁方（见证方）签订《资产转让协议》，天某公司将天成财富中心幢层套商铺（总建筑面积3432.16平方米）和层套商铺（总建筑面积8186.09平方米）转让给咸宁某甲物业公司。2019年12月17日，咸宁某甲物业公司取得上述案涉商铺的不动产权证【鄂（2019）咸安区不动产权第08号】，证载内容显示：权利人为咸宁某甲物业公司单独所有。

2020年12月16日，咸宁某甲物业公司与湖北某乙商业运营管理公司签订第一份《房屋租赁合同》。约定：出租面积为天成财富中心2幢1层商业房地产部分面积1228.89ｍ2，租金单价23元／ｍ2／月；承租时间从2020年7月1日-2020年12月31日；租金合计169586.82元（半年租金含税金额）；2020年12月26日前湖北某乙商业运营管理公司一次性支付租金。该份合同租赁期满后，咸宁某甲物业公司与湖北某乙商业运营管理公司签订第二份《房屋租赁合同》，约定：出租面积为天成财富中心2幢1层商业房地产部分面积1228.89ｍ2，租金单价23元／ｍ2／月；承租时间2021年1月1日-2021年5月13日；租金合计125305.83元，合同签署之日起10日内一次性支付。该份合同租赁期满后，咸宁某甲物业公司（甲方）与湖北某乙商业运营管理公司（乙方）签订第三份《房屋租赁合同》，约定：出租面积为天成财富中心幢层**号--1430号共78户商业房地产，共计建筑面积1947.44ｍ2；承租时间共15个月，自2021年5月14日至2022年8月13日；租金标准4.07万元／月（含税），装修期间甲方免除乙方1个月租金；付款方式先付费后使用，按季度支付，首次租金应在本合同签署之日起7日内支付，共计人民币12.21万元整，剩余租金乙方必须在每季度首月3日之前足额交纳下季度租金；第八条约定逾期支付租金、押金达10日以上的，甲方可以单方面解除合同，收回出租房屋并要求承租人支付三个月租金作为违约金，造成损失的由乙方承担：9.1约定合同解除或者终止后，乙方应当搬离租赁房屋、清空房屋内物品（属甲方物品除外），并与甲方做好交接工作；经甲方通知，乙方超过10日未腾退的，甲方有权进入并清空租赁房屋内的物品，同时视为乙方放弃租赁房屋内物品所有权，甲方有权对其进行处理（处理所得归甲方所有）。9.2合同解除或者终止后，乙方继续占用租赁房屋的，应按本合同租金的1.5倍向甲方支付房屋占用费用，但甲方收取前述费用不视为甲方认可乙方继续承租房屋。

另查明，涉案商铺楼直处于空置状态，并未对外出租。

2020年12月16日，咸宁某甲物业公司（甲方）与湖北某乙商业运营管理公司（乙方）签订《租金减免协议书》，约定：甲方同意对乙方2020年2月1日至2020年4月3日共3个月租金予以免交；自2020年7月1日起至2020年10月31日止（共四个月）期间的租金减半收取，上述期间租金减半收取后的金额为56528.93元。2020年12月26日，咸宁某甲物业公司（甲方）与湖北某乙商业运营管理公司（乙方）签订第一份《2021年某某集团中小微企业和个体工商户房租减免补充协议》，约定：2021年1月1日至2021年5月13日，甲方同意在乙方缴清房租及物业费前提下，减免乙方20%的房租，应减免房租共计25061.2元，但实际未减免。2021年5月7日，咸宁某甲物业公司（甲方）与湖北某乙商业运营管理公司（乙方）签订第二份《2021年某某集团中小微企业和个体工商户房租减免补充协议》，约定：2021年5月14日至2022年8月13日，甲方同意在乙方缴清房租及物业费的前提下，减免乙方20%的房租，应减免房租共计53452.6元，实际亦未减免。期间，湖北某乙商业运营管理公司通过银行转账于2021年1月14日支付租金113057.88元、2021年5月26日支付租金122100元、2021年11月1日支付租金20000元，合计已支付租金255157.88元。双方最后一份租赁合同于2022年8月13日届满。

2023年7月3日，咸宁某甲物业公司向湖北某乙商业运营管理公司发出《解除<天成财富中心房屋租赁合同>通知书》，要求湖北某乙商业运营管理公司自收到《通知书》之日起10日内腾退租赁房屋，如逾期未腾退，从2022年8月14日起，按照合同约定1.5倍租金即61050元／月收取房屋占用费用。湖北某乙商业运营管理公司收到《通知书》后，并未腾退租赁房屋。2024年6月30日，涉案商铺已全部撤场。

2017年12月10日，湖北某乙商业运营管理公司与案外人天某公司签订《租赁协议》，租金标准为440万元／年（包含一期和二期，共计面积183000ｍ2），租赁期限自2018年1月1日至2035年12月31日。2019年12月17日--2020年6月30日期间，咸宁某甲物业公司与湖北某乙商业运营管理公司未签订新租赁合同。

法院判决结果：一审法院判决湖北某乙商业运营管理公司向咸宁某甲物业公司支付租金、房屋占用费1227224.39元。二审法院撤销了一审判决，改判湖北某乙商业运营管理公司向咸宁某甲物业公司支付租金、房屋占用费1410859.81元。

三、案例的核心观点

这个案例就像一面镜子，照出了许多企业在房屋租赁中容易踩的"坑"。作为企业经营者，您可能觉得签了合同就万事大吉，但现实往往没那么简单。让我们用大白话解析几个关键风险点：

1. 合同到期后别当"老好人"，拖延会吃大亏
本案中，合同2022年8月13日到期，但出租方直到2023年7月3日才发通知要求腾房。这期间的11个月，法院只按原租金算，没按合同约定的1.5倍占用费计算！为什么？因为法律上这叫"不定期租赁"——您不明确反对对方继续用，就等于默认续约了。企业提醒：租期一到，立刻书面通知对方是否续租。如果不想续，要明确说"请X月X日前搬走"，千万别拖！

2. "天价"占用费条款可能成废纸
合同里写明"超期占用按1.5倍租金收费"，听起来很解气，但法院认为"过高"，直接砍到原价。法院判案讲究"公平合理"，如果您定的违约金远超实际损失（比如商铺空置损失），很可能被调低。企业提醒：设定违约金时参考市场价，1.3-1.5倍比较稳妥。超过这个数，签了也可能白签。

3. 疫情减免必须白纸黑字写清楚
本案中，双方签了三份减免协议，但两份写明"实际未减免"，最后法院只认真实履行的部分。很多企业口头答应减免，事后扯皮时拿不出证据。企业提醒：任何租金调整（尤其是疫情等特殊时期），务必签补充协议，写明"减免期间、金额、条件"，光口头说等于没说！

4. 空置商铺是双刃剑，证据不足反吃亏
法院查明部分商铺一直空置，这直接影响了租金计算。出租方想多收钱，但拿不出实际出租证据；承租方想少付钱，又没证明商铺确实空着。最后法院各打五十大板。企业提醒：出租方定期拍照记录租户情况；承租方保留空置区域证明（如水电费单）。空置不是借口，证据才是王道！

5. 合同面积"变来变去"埋雷
本案三份合同面积不一致（1228㎡、1228㎡、1947㎡），双方各执一词。法院审理时很头疼，最后只能按实际使用情况折中处理。企业提醒：签合同时附上精确的平面图，面积差异超过5%要特别说明。别嫌麻烦，省小钱可能丢大钱！

企业实操建议

• 到期前30天启动交接：设置日历提醒，租期结束前1个月发书面通知
• 占用费合理设定：建议写"超期占用按日租金200%收费，但最高不超过市场价150%"
• 减免协议三要素：必须包含"减免原因、具体金额、生效条件"，缺一不可
• 空置证据实时存：每月拍一次商铺照片，重点拍空置区域，发邮件存档
• 面积差异必备注：合同里加一句"如实际面积与约定差异超5%，按实测面积结算"

很多老板觉得"合同签完就完事"，殊不知最大风险藏在履约过程中。就像本案，出租方以为1.5倍占用费板上钉钉，结果损失近20万；承租方以为疫情能全免租金，最后还是得付钱。法律不保护躺在权利上睡觉的人——您的合同再完美，不及时行使权利也是白搭。

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