未取得预售许可的房屋 以房抵债 协议不能排除法院强制执行-蚌埠申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2021)皖03民初135号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

蚌埠市中级人民法院在执行已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00223号民事判决书过程中，于2016年3月31日作出（2015）蚌执字第00372-1号执行裁定，其中对宏鑫公司（被执行人）开发的位于怀远县魏庄镇中心南大街4号楼一单元402室房屋予以查封，并于2016年4月12日对案涉房屋进行公告查封。李某就涉案房屋向本院提出书面异议，本院受理后，于2021年9月27日作出（2021）皖03执异153号执行裁定，中止对位于怀远县魏庄镇中心南大街4#楼一单元402室（面积132平方米）房屋的执行。2021年10月29日，本院向巢湖某湖建筑工程有限公司、汪某依法送达上述执行裁定后，巢湖某湖建筑工程有限公司、汪某不服，于2021年11月9日向本院提起本案诉讼。

再查明，2012年3月10日，李某与宏鑫公司签订一份《结算协议》，主要载明："一、宏鑫公司于2008年11月20日壹拾伍万元抵贰拾万元人民币，2012年3月10日经过甲（宏鑫公司）乙（李某）双方协商结算，甲方以怀远县魏庄镇中心南大街商（住）楼四单元402室套房抵付给乙方的借款融资，一次性结清，互不相欠。二、原始借据当场销毁，若有无效。三、此套房税费由乙方承担"。

另查明，宏鑫公司开发建设的案涉房屋所占用的土地至今尚未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，案涉房屋更无商品房销售（预售）许可证。

判决结果：法院判决准许执行怀远某鑫房地产开发有限公司开发的位于安徽省怀远县魏庄镇中心南大街4#楼一单元402室房屋，驳回了李某要求中止执行的异议。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个案例用大白话说就是：开发商把没有"身份证"（预售许可证）的房子"抵"给债主，结果债主发现房子还是保不住，被法院照样执行了。很多企业，特别是建筑施工企业，经常遇到开发商没钱付工程款，就用房子来抵债。但这个案例告诉我们，这种操作风险很大，稍不留神就可能"钱房两空"。

核心问题在哪？

1. 房子"没户口"，合同等于废纸
   案例中的房子连最基本的土地证、规划证、预售证都没有，就像一辆没上牌照的车，根本不能合法交易。法院明确指出：根据法律规定，没有预售许可证的商品房买卖合同是无效的。李某和开发商签的《结算协议》虽然看起来像买卖合同，但本质上是"以房抵债"，而且房子本身不合法，所以协议无效。

2. "以房抵债"≠合法买房
   很多企业认为只要签了协议、住进去了，房子就是自己的。但法院看重的是：协议是否合法有效、是否实际占有、是否付清房款、是否因自身原因没办证。李某虽然说房子是2012年抵的，但拿不出借款证据，也证明不了查封前就住进去了（查封时房子还是毛坯状态），更关键的是房子本身不合法。

3. 证据不给力，再好的理由也白搭
   李某说房子已经装修入住，但提供的照片没有时间、看不出是哪个房子；说买了装修材料，但证人没出庭作证。企业做"以房抵债"时，常犯的错误就是口头约定、证据不全，到打官司时说不清道不明。

给企业的3个救命锦囊：

1. 查清"身份证"再接盘
   接受房子抵债前，务必到当地房管部门查清楚：土地证有没有？规划许可证有没有？最关键的是——预售许可证有没有？没有预售证的房子，千万不能接！就像买二手车，没牌照的车再便宜也不能要，因为你永远上不了户。

2. 签正规合同，别图省事
   不要只签简单的"抵债协议"，一定要签正规的《商品房买卖合同》，并且立即到房管部门办理备案登记。备案就像给房子上"保险"，即使开发商后来欠债，其他债权人也很难查封已备案的房子。

3. 保留"居住证据链"
   如果已经拿到房子，要像保护自己钱包一样保护证据：

   • 入住后立即交物业费、水电费，保留缴费凭证
   • 装修要签合同、留发票，拍照记录装修过程
   • 让邻居、物业写证明，证实你确实住在那里
     这些证据要像串珍珠一样连成链，才能在法庭上证明"房子确实是我的，而且早就住进去了"。

特别提醒建筑企业：
很多施工企业被开发商"画大饼"——"房子快盖好了，先抵给你几套"。但案例中的房子连土地证都没有，说明可能连地基都不稳！建议：

• 工程款尽量争取现金支付
• 实在要抵房，优先选择已取得预售证的现房
• 抵房比例不要超过工程款的30%，避免风险过度集中

记住：没有预售证的房子就像沙滩上的城堡，看着漂亮，一个浪头（法院查封）就没了。企业做"以房抵债"前，多跑一趟房管局查证件，能省下未来90%的麻烦！