抵押预告登记不等于抵押权设立-仙桃金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2025)鄂9004民初2458号

审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2013年4月27日，顾某、蔡某兰、某银行湖北省分行、湖北某置有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：顾某、蔡某兰贷款金额220000元，仅用于购买位于仙桃市某道某号某号楼某单元某室房屋。贷款期限为240个月，起始日以贷款支付凭证所载实际放款日期为准。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，于每年1月1日调整。还款方法为等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率在执行贷款利率水平上上浮50%，贷款人有权按罚息利率计收罚息和复利，有权宣布贷款立即到期，要求偿还全部本息，有权提前行使担保权。湖北某置有限公司为借款提供阶段性保证担保，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证方式为连带责任保证。保证范围为借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金等。2013年5月22日，双方对抵押物办理了抵押预告登记（仙桃市房预龙华山字第2**9号）。2013年6月3日，某银行湖北省分行发放了贷款220000元。顾某、蔡某兰按约偿还贷款至2021年7月，从2021年8月开始逾期。截至2024年4月23日，欠本金157631.56元、利息18162.65元、罚息4595.98元。

法院判决结果：1.顾某、蔡某兰偿还某银行湖北省分行借款本金157631.56元及相应利息、罚息；2.湖北某置有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.驳回某银行湖北省分行要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这起案件最大的教训在于：办理了抵押预告登记不等于就拥有了抵押权。某银行湖北省分行以为办理了抵押预告登记就能高枕无忧，却没想到在借款人违约后，连对抵押房屋的优先受偿权都失去了。

为什么银行会输掉这个关键诉求？原因很简单：根据法律规定，只有在办理了建筑物所有权首次登记后，抵押预告登记才能转化为正式抵押权。本案中，虽然顾某、蔡某兰的房子办理了抵押预告登记，但银行无法证明该房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，因此法院认定抵押权并未正式设立，银行无权优先受偿。

这给企业的警示是实实在在的：

对于银行等金融机构：

1. 别把"预告登记"当"护身符"。预告登记只是"预告"，不是正式抵押权。就像你预订了餐厅位置，不等于已经坐在餐桌前吃饭一样。
2. 必须建立完善的跟踪机制，密切关注抵押房产的登记状态变化。要主动向房管部门查询，确认是否已完成建筑物所有权首次登记。
3. 及时收集和保存相关证据。本案中银行就是因为拿不出"建筑物已办理首次登记"的证据而败诉，这完全是自己工作疏忽造成的损失。
4. 贷后管理不能松懈，特别是对期房贷款，要定期检查抵押物状态，及时跟进办理正式抵押登记。

对于房地产开发企业：

1. 作为阶段性担保人，别以为签了合同就完事了。本案中湖北某置有限公司就是因为购房者违约，最终要承担连带清偿责任。
2. 要及时办理建筑物所有权首次登记，这是解除你担保责任的关键一步。完成这一步后，赶紧通知银行去办理正式抵押登记，你的担保责任才能真正解除。
3. 建立购房者还款情况跟踪机制，发现有逾期苗头，及时提醒或采取措施，避免自己最终"背锅"。

给所有企业的通用建议：

1. "登记"不等于"完成"。很多企业以为办了某个手续就万事大吉，其实可能只是第一步。要弄清楚整个流程需要哪些环节，每一步都做到位。
2. 证据意识要强。本案中银行败诉的直接原因就是拿不出关键证据。企业日常经营中，一定要养成保存完整证据的习惯，特别是与合同履行相关的证明材料。
3. 别让"我以为"害了你。法律有明确规定，不能凭经验或"我以为应该没问题"来操作。遇到重要事项，最好咨询专业法律人士，避免因理解偏差造成重大损失。

记住：在法律面前，程序和证据同样重要。一个看似简单的抵押登记，如果忽略了关键环节，就可能让价值几十万的债权变成普通债权，企业损失巨大。防范此类风险，关键在于了解规则、严格执行、全程跟踪、完整留证。只有这样，才能真正保护好自己的合法权益，避免"钱房两空"的悲剧。