物业服务不到位可适当减免费用-大冶物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初8266号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告大冶市某美容美发店系大冶市大冶大道180号阳光花园小区X栋X号门面商户，其房屋建筑面积为97.70平方米。2018年1月27日，原告与大冶市都市阳光花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同主要内容为：业委会选聘原告对大冶市都市阳光花园小区提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理等八项内容。物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主每年在第一季度一次性交纳全年物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。本合同期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止。

2018年6月28日，原告与大冶市都市阳光花园业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限自2018年7月1日起至2019年6月31日止。期满后，原告于2019年7月1日继续与大冶市都市阳光花园业主委员会续签了《物业服务合同》，会同期限为2019年7月1日至2022年12月30日止；2022年12月1日，原告又与大冶市都市阳光花园业主委员会续签《物业服务合同》。上述合同签订后，原告自2018年1月1日起一直为涉案小区提供物业管理服务，但被告自2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费未缴纳。被告在诉讼中提交证据证实其门面房屋有漏水问题且物业不予解决，原告在庭审中也承认该事实。

法院判决：被告大冶市某美容美发店向原告大冶市某物业服务有限公司交纳物业管理服务费4688元（原应交5860元的80%）；驳回原告要求支付违约金586元的诉讼请求。

三、核心观点与风险提示

这个案子说透了一个简单道理：服务没做到位，钱就别想收全款！ 很多企业以为签了合同就稳了，业主必须乖乖交钱，错了！法院用实际行动告诉我们：物业服务有"瑕疵"，业主真能少交钱！

为什么法院只判交80%的费用？
关键就在那个漏水的门面房！被告彭某容提交了证据，证明自家店铺漏水多年，物业公司一直没解决。更关键的是，物业公司自己也承认了这个事实。法院认为：你服务不到位，凭什么收全额？所以直接打了八折。

对企业特别重要的3个提醒：

1. "服务记录"比合同更重要
   很多物业公司觉得"合同写了就要交钱"，但法院更看重"你到底干了啥"。这个案子里，如果物业公司有维修记录、沟通记录，证明他们积极处理过漏水问题，结果可能完全不同。建议企业：

   • 建立服务台账（比如维修留照片、沟通做登记）
   • 重要事项让客户签字确认
   • 定期回访并保存记录
     记住：打官司时，"做过"不如"有证据证明做过"！

2. 别一上来就"要违约金"
   原告要了586元违约金，结果被法院直接驳回。为什么？因为法院认定"业主不交费事出有因"——你的服务有问题在先！对企业来说：

   • 发现客户欠款，先自查服务有没有漏洞
   • 有问题赶紧补救，别等闹上法庭
   • 没100%把握别轻易要违约金，否则可能"钱没要到反丢面子"

3. 小事不解决，大钱收不到
   漏水看着是小问题，却让物业公司少收了1172元！很多企业吃过大亏：觉得"小问题客户会忍"，结果客户用"不交钱"来抗议。正确做法：

   • 设立24小时问题响应机制（哪怕只是简单回复"已收到"）
   • 简单问题3天内解决，复杂问题给明确时间表
   • 定期主动问客户"最近服务哪里不满意"

给所有企业的大实话：
合同不是"免死金牌"，而是"服务承诺书"。你承诺了8项服务（像这个案子中的维修、清洁等），就要做到8项。少做一项，就可能像这个物业公司一样：干了5年活，却因为一个小漏洞被扣20%费用！

特别提醒物业公司：收钱前先问自己——业主如果告我"服务不到位"，我能不能拿出铁证证明自己尽责了？拿不出？那就赶紧补上服务记录，别等客户不交钱时才后悔！

其他行业也一样：餐饮企业要保存食材采购记录，装修公司要留施工节点照片，健身房要存设备维护日志...服务行业，服务痕迹就是钱袋子！ 别等到客户说"你没做到位"时，才发现自己拿不出证据，那就真的只能"打折收款"了。