企业借贷必知：不动产抵押不登记无优先权，和解协议需保证人签字-枝江民间借贷纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：民间借贷纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1509号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年6月18日，枝江某润源金融服务有限公司与枝江市某银纺贸有限责任公司签订《借款合同》，枝江市某银纺贸有限责任公司向枝江某润源金融服务有限公司借款300万元用于偿还邮储银行枝江支行贷款，利率为7日内按年利率15%计算，超过7日的按年利率18%计算，逾期不还的，在约定利率的基础上加收100%罚息。借款期限为15天（2019年6月18日至2019年7月2日）。

同日，枝江市某银纺贸有限责任公司与枝江某润源金融服务有限公司签订《抵押合同》，以其不动产提供抵押担保，但因上述不动产已经抵押给第三人，并办理了他项权证，本次抵押未办理抵押登记。

同日，湖北某银仓储物流有限公司与枝江某润源金融服务有限公司签订《抵押合同》，以湖北某银仓储物流有限公司的不动产提供抵押担保。但因上述不动产已经抵押给第三人，并办理了他项权证，本次抵押未办理抵押登记。

同日，李某、周某、李某峰、王某与枝江某润源金融服务有限公司签订《保证合同》，由李某、周某、李某峰、王某提供连带责任担保。保证期间为主合同生效之日起至枝江市某银纺贸有限责任公司贷款期限届满3年止。

2019年6月18日，枝江某润源金融服务有限公司向枝江市某银纺贸有限责任公司发放300万元贷款，枝江市某银纺贸有限责任公司已支付借期15天的利息。

上述借款到期后，枝江市某银纺贸有限责任公司下欠本金300万元及2019年7月3日后的利息未还。2020年9月20日，枝江某润源金融服务有限公司起诉至枝江市人民法院，后因枝江市某银纺贸有限责任公司于2020年12月8日与原告签订《和解协议》，约定分十五次偿还本金170万元，原告撤回起诉。

在《和解协议》履行期间，枝江市某银纺贸有限责任公司与原告于2021年11月2日签订《抵押合同》，以动产（粮食烘干机等设备）提供抵押担保，并于2021年11月4日办理抵押登记手续。

法院判决：1、枝江市某银纺贸有限责任公司返还借款本金130万元及利息（2019年7月3日至2020年8月19日按18%年利率计算；2020年8月20日后按17.4%年利率计算）；2、李某对债务承担连带保证责任；3、枝江某润源金融服务有限公司对已登记的动产抵押物享有优先受偿权；4、湖北某银仓储物流有限公司在枝江市某银纺贸有限责任公司财产执行后仍不能清偿时，以抵押物价值为限承担赔偿责任；5、驳回对周某、李某峰、王某的连带保证责任请求。

三、案例核心观点及法律风险防范提示

这个案子就像企业借钱时没系好"安全带"，结果关键时刻保护不了自己。重点提醒三件事，企业老板一定要注意：

第一，抵押房子土地不登记=白纸一张
案例中，债权人和两家企业签了不动产抵押合同，但没去房产局办登记。结果法院说：合同有效，但你不能优先卖房抵债！因为法律规定，房子土地必须登记才生效。最后债权人只能等法院先拍卖债务人其他财产，不够再找抵押人赔一点，损失大大增加。

企业怎么办：

• 接受房子、土地作抵押时，当天就要去不动产登记中心办手续
• 如果发现抵押物已被别人抵押（比如银行），要立即评估风险：
  ✓ 了解原抵押金额和剩余价值
  ✓ 要求债务人提供其他有效担保
  ✓ 别图省事相信"口头承诺"，必须拿到红本本（他项权证）

第二，利息罚息别乱加，超过红线法院不认
债权人原想收18%利息再加100%罚息，但法院只支持了17.4%。因为法律规定：民间借贷总成本不能超过LPR（贷款市场报价利率）的4倍，2020年后签的合同按这个标准算。

企业怎么办：

• 借款合同里别写"天价罚息"，算清楚LPR四倍是多少（现在约14.8%）
• 逾期条款要简单明了，比如直接写"逾期利率按年化15%计算"
• 别学案例中同时收利息又收罚息，法院会直接砍掉超标部分

第三，和解协议不找保证人签字=担保人跑路
最冤的是周某、李某峰、王某这三个保证人。债务人和债权人签了新的《和解协议》，延长了还款时间，但他们没签字同意。结果法院说：保证期间已过，你们不用赔钱了！只有李某因为也在协议上签了字，还得继续承担责任。

企业怎么办：

• 无论修改还款时间还是金额，必须让所有保证人重新签字确认
• 和解协议里专门加一句："保证人已知晓并同意本协议全部条款"
• 通过微信、邮件等留痕，避免保证人抵赖说"不知道"
• 特别注意：保证期间到期前一定要催，别等到最后一天

借钱就像放风筝，合同是线，担保是线轴。线没系紧（抵押不登记）、线轴拿不稳（保证人未确认），风筝（借款）飞走就找不回来了。企业做借贷业务，务必做到：抵押当天登记、利率守住红线、和解全员确认。这些小动作花不了10分钟，但能避免90%的坏账风险！