业主不能以物业服务质量问题拒付费用将承担法律责任-来安物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖1122民初4553号
审理法院：安徽省来安县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2018年1月22日，来安县紫某城商住小区业主委员会与天长市天某物业管理有限公司签订《来安县紫某城商住物业管理服务合同》，紫某城业主委员会委托天某物业公司进行物业管理服务，期限为三年，自2018年1月22日至2021年1月22日止。物业费标准为：多层住宅房屋物业费按每平方米0.28元标准收取，高层住宅房屋物业费按每平方米0.55元标准收取，二次供水加压电费按7层至11层每平方米0.20元、12层至顶层每平方米0.25元标准收取，电梯电费按2层至10层每平方米0.25元、11层至顶层每平方米0.30元标准收取。《来安县紫某城商住物业管理服务合同》到期后，来安县紫某城小区业主委员会与天某物业公司签订《紫某城小区物业服务委托合同》，紫某城业主委员会委托天某物业公司进行物业管理服务，期限为三年，自2021年1月22日至2024年1月22日止。物业费标准同前。
丁某系紫某城小区27幢1604室业主，房屋面积为111.31平方米，物业费的交纳标准为每平方米1.1元（0.55元+0.25元+0.30元），丁某每月应交纳物业费122.44元（1.1元×111.31㎡）。丁某自2019年11月30日以后未交纳物业费。

法院判决结果：丁某需在判决生效后10日内，向天长市天某物业管理有限公司支付2019年11月30日至2023年4月30日的物业服务费5020元，并承担案件受理费25元。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的
这个案子的核心其实就一句话：业主不能因为觉得物业“服务不好”就直接不交物业费。法院明确说了，物业公司按合同提供了服务（比如打扫卫生、维护电梯、管理小区安全），业主住着房子享受了这些好处，就必须交钱。就算物业有些小问题（比如楼道偶尔没扫干净、小区有违建没及时处理），业主也不能“一气之下”拒付费用。正确的做法是：先和物业沟通要求整改，或者联合其他业主通过业委会换掉物业公司，甚至可以要求物业赔偿损失。但直接“不给钱”？法律不支持！

对企业（特别是物业公司）的警示：
很多物业公司觉得“收物业费是天经地义”，但现实中常因流程不规范惹上麻烦。比如这个案子里，业主丁某就抱怨“费用标准不清”“合同不知情”。其实风险完全能提前避免：

1. 合同要透明，别玩“文字游戏”
   物业费标准、服务内容必须写得清清楚楚，贴在小区公告栏、发到业主群里，甚至逐户发告知单。别让业主说“我不知道要交多少钱”。合同续签时（比如本案中2021年签新合同），更要主动通知业主，避免“不知情”的借口。
2. 服务留痕，别让“瑕疵”变“把柄”
   业主说“管理不到位”，如果物业拿不出巡逻记录、维修单据，法院很难采信。建议每天拍照记录公共区域清洁、设备维护情况，建立电子档案。遇到投诉（比如违建问题），48小时内书面回复处理方案，并抄送业委会。
3. 催缴费要“先礼后兵”
   业主拖欠费用时，别一上来就告。先发《书面催交通知书》（注明欠费时段、金额），短信、微信同步留证。给15-30天缓冲期，期间主动上门了解原因（可能是经济困难或误会）。本案中，物业如果没书面催交，法院可能不会直接判业主付钱。

一句话总结：物业费不是“想不交就不交”，但物业公司也别“收钱不办事”。规范合同、做好服务、留好证据，才能既让业主心服口服，又避免打官司白花钱。企业要记住：法律保护的是“认真履约”的一方，不是“甩手掌柜”！