房企不能以疫情为由完全免除逾期交房责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初3346号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

董某与太和县某置地有限公司于2020年6月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定董某购买太和县某置地有限公司建设的某公园里17栋17层1703室房屋一套，房屋总价款743555元，太和县某置地有限公司应于2021年12月31日前交付房屋，逾期交房的，太和县某置地有限公司按日向董某支付房屋总价款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付的千分之五。太和县某置地有限公司于2022年3月22日通过ＥＭＳ将交房通知书邮寄给董某。

另查明，涉案项目综合查验合格时间为2022年4月28日。太和县某置地有限公司提供加盖有太和县城关镇某社区居民委员会印章的《证明》一份，其中载明："太和县某置地有限公司开发的某公园里小区，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控停工建设时间为85日。"太和县重点工程建设管理中心文件载明，因疫情防控导致的工期延误，统一延期30天。

法院最终判决：太和县某置地有限公司支付董某逾期交房违约金4386.97元，驳回董某的其他诉讼请求。案件受理费25元由太和县某置地有限公司负担。

三、案例核心观点：企业如何防范逾期交房法律风险

这个案件给房地产企业敲响了警钟：疫情不能成为企业无限期拖延交房的"免死金牌"，也不能用格式条款逃避全部违约责任。 很多房企老板认为"疫情来了就可以不承担违约责任"，但法院判决告诉我们：这种想法太天真了！

第一，不可抗力证据要"实打实"，不能"拍脑袋"说停工85天。
太和县某置地有限公司声称因疫情停工85天，只提供了一份社区盖章的证明。但法院认为，社区不是专业工程管理部门，证明不符合法律要求，不能作为有效证据。最后法院只认可了政府部门明确通知的30天停工时间。企业风险提示： 遇到疫情等特殊情况，一定要保留好政府部门的停工通知、施工日志、监理记录等原始证据，不能随便让社区开个证明就完事。最好在停工期间就做好证据固定，比如让监理单位签字确认每日停工情况，这样打官司才有底气。

第二，格式合同中的"霸王条款"法院不认账。
合同中约定"违约金总金额不超过房款千分之五"，看似保护了企业，但法院认为这是企业单方面拟定的格式条款，实际上免除了企业逾期超过50天后的责任，对购房者不公平，所以认定无效。企业风险提示： 别以为合同是你印的就能随便设上限！对于重复使用的标准合同，如果条款明显偏向企业、加重客户责任或排除客户主要权利，法院很可能判无效。建议企业设置合理违约金计算方式，比如"不超过总房款3%"，而不是固定天数上限，这样更可能被法院支持。

第三，交房时间要"眼见为实"，不能光靠邮寄通知。
企业说2022年3月22日寄了交房通知，3月30日就完成交房。但法院查明房屋实际在4月28日才通过验收合格，说明3月30日交的房根本不达标。企业风险提示： 交房必须以房屋真正达到合同约定条件为准，不能"强行交房"。建议企业：

1. 交房前务必取得竣工验收合格证明
2. 书面通知中要明确告知房屋已达标的具体证明文件
3. 与购房者办理交接时要双方签字确认房屋状态
   否则像本案一样，即使购房者签收了钥匙，法院仍会以验收合格日作为实际交房日。

给房企老板的实在建议：

1. 疫情不是"挡箭牌"，但可以是"减责符"：遇到疫情等不可抗力，第一时间收集政府文件、施工记录，定期向业主发告知函说明情况，这样至少能减免部分责任。
2. 合同条款要"公平合理"：找专业律师审核标准合同，避免设置明显不平等条款。违约责任最好按行业惯例设置，比如逾期交房违约金0.01%-0.03%/日，总额不超过3%。
3. 交房必须"达标才交"：宁可晚交几天，也不要交"问题房"。验收不过关就交房，不仅面临违约金，还可能引发后续质量纠纷，得不偿失。

记住：在法院眼里，企业是专业的一方，理应承担更多审慎义务。别以为"大家都这么干"就没事，一旦被较真的业主告上法庭，合同漏洞和证据缺失会让你吃大亏。规范操作看似麻烦，实则省下大笔赔偿金和诉讼费，这才是真正的"降本增效"。