案外人购房满足三条件可排除法院查封-荥阳执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2021)豫0182民260号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

荥阳某农商行因与郑州宏某贸易有限公司、李聪、河南宏某置业有限公司的金融借款合同纠纷，于2020年9月申请查封了位于荥阳市××路与××交叉口东南侧宏亚花园二期4号楼1单元5层502号房产。赵某提出异议，称其已于2020年4月5日与河南宏某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该房产，总价款780854元；2020年4月7日，赵某通过银行转账支付480000元，开发商出具了全额购房发票，并支付维修基金8751元，开发商将房屋交付给赵某；2020年10月13日，荥阳市物业维修资金管理中心出具了维修基金交付凭证。赵某名下虽有另一套房产（位于荥阳市益民街××南侧），但该房屋建于1996年，当时赵某尚未满十周岁，非其本人出资购买。

法院判决结果：驳回荥阳某农商行的诉讼请求，维持解除对该房产查封的裁定。

三、核心观点及风险防范提示

这个案子说白了就是：银行想查封开发商的房产还债，结果被买房人赵某“拦了下来”。法院为啥支持赵某？关键就三点：

1. 查封前已签真实合同——赵某在法院查封前就和开发商签了购房合同并备案；
2. 付了大半房款且住进去了——赵某付了超一半的房款（48万元转账+现金），还拿到了房子钥匙；
3. 名下没其他“属于自己的”住房——赵某虽有另一套房，但那是他小时候家人买的，不能算他本人的“家”。

对企业敲响的警钟：
很多企业（尤其是银行、供应商等债权人）常以为“查封房产就能稳稳拿回钱”，但这案子暴露了大风险：如果房子已被真实卖出去，法院很可能“保护买房人”，让你的查封“打水漂”！

企业怎么避坑？记住这三条“保命招”：

1. 放贷/合作前，先查“房子有没有主”
   别光看房产证在谁名下！要查：

   • 是否有真实购房合同？（要求企业提供买卖记录）
   • 买房人是否已付钱、装修入住？（实地看看有没有人住）
   • 对方名下其他房是不是“真属于他”？（比如父母买的房不能算本人资产）
     案例教训： 银行只查了房产登记，没核实赵某是否真住进去，结果败诉。

2. 盯紧“时间差”，别拖拖拉拉
   法律给买房人留了“保护期”：签合同后90天内要办过户。如果开发商拖着不办，买房人能免责。但企业自己可不能拖！

   • 一旦发现债务人可能跑路，立刻申请查封（像本案中银行9月查封，但赵某4月已签合同）；
   • 封房时同步查“是否已销售”，别等半年后才行动。

3. 开发商客户？多长个“心眼”
   房企最易“一房多卖”：

   • 要求房企定期提供《销售清单》，确认抵押房是否“干净”；
   • 合同里写明：“若隐瞒已售事实，房企赔双倍损失”；
   • 重点盯维修基金、交房记录——这些都是买房人入住的“铁证”（本案中赵某靠维修基金凭证证明入住）。

最后划重点：
法院永远优先保护“真买房人”的生存权（比如住家房），而不是债权人的钱。企业要想保住财产，事前调查比事后打官司强十倍！下次签抵押合同时，多问一句：“这房子到底有没有人住？”，省得钱没要回，还白贴诉讼费。