«

房屋漏水不能成为拒交物业费的合法理由 - 宜都物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：7 宜都法律顾问

征和律师事务所法律顾问服务： 先试用，满意再付款，最低只需 3998元 。

点击微信咨询 再享1000元优惠

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2020)鄂0581民初2077号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

宜都某都物业管理有限公司属于开发商聘请的前期物业服务企业，自小区成立时即为该小区提供物业服务。2012年12月14日宜都某都花园业主委员会代表全体业主与宜都某都物业公司签订《物业管理服务合同》，期限为两年（2013年1月1日至2014年12月31日），合同第四条约定：物业服务费按照建筑面积缴纳，多层住宅（非电梯）为0.5元/月/平方米，业主应于每年的3月30日前主动缴纳当年的物业费，宽限期为三个月。第二十条约定：业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可从逾期之日起每日按照应缴费金额加收2‰的违约金。2016年1月1日小区业委会与宜都某都物业公司重新签订了《物业管理服务合同》，约定的期限为三年（2016年1月1日至2018年12月31日），主要内容与前次合同一致。

刘某于2006年购买了宜都某都花园小区春水苑4-4-202号房屋，该房屋属于多层非电梯住宅，面积为132.19平方米。2007年刘某发现其居住的房屋漏水，遂向宜都某都物业公司反映，该公司委托人员对外墙进行了维修，但对室内造成的损失一直未处理，刘某自2009年起未再缴纳物业费。2020年8月24日宜都某都物业公司委托的律师事务所向刘某发出律师函，告知刘某已拖欠2009年至2019年的物业费共计7462元，要求其在三日内缴纳物业费，否则将追究其违约责任，刘某收到该函件后仍未缴纳物业费。双方于2016年8月24日就漏水问题处理达成了协议，即物业公司减免刘某2009年1月至2016年12月31日期间的物业费，刘某屋内因漏水导致的损失由其自行处理，自2017年1月1日起刘某应当缴纳物业费，但此后其仍未缴纳。

法院判决刘某支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业费1982.85元，驳回物业公司要求支付2009-2016年物业费及高额违约金的请求。案件受理费大部分由物业公司自行承担。

三、企业防范法律风险的核心提示

这个案例看似简单，却揭示了物业服务企业经常踩的"坑"：以为业主欠费就能全额追回，却因自身疏漏导致大部分诉求被法院驳回。作为企业法律顾问，我用大白话给大家拆解关键风险点：

第一，业主用"房屋漏水"拒交物业费，法院为何不全认账？
刘某从2009年起不交物业费，理由是房屋漏水。但法院明确指出：房屋漏水问题可能与物业无关（比如是开发商建房质量问题），就算有关，业主也只能要求物业维修或赔偿，不能直接停交物业费。这就好比你去餐馆吃饭，发现菜品有问题可以要求退换，但不能因此不付整个餐费。本案中，物业犯的错误是：2016年与刘某签协议时，只免除了2016年之前的费用，却没让刘某明确承诺从2017年起正常缴费，导致后续催收缺乏有力依据。

第二，企业最该警惕的三大"自伤行为"：

  1. "糊涂账"签协议：物业与刘某签协议时，只写了"减免2009-2016年物业费"，却没写明"刘某确认放弃因漏水问题向物业索赔的权利"。结果刘某继续用同一理由拒交2017年后的费用，物业反而难以反驳。
    企业怎么做：处理业主投诉时，协议必须写清"本次处理为最终解决方案，业主不得再以此为由主张其他权利"。

  2. 违约金定太高等于白定：合同约定"每日加收2‰违约金"（年化73%！），但法院认为"明显过高"直接驳回。这就像约定"欠100块一天罚10块"，法律肯定不支持。
    企业怎么做：违约金建议控制在日万分之三至五（年化10%-18%），既起到警示作用又符合法律规定。

  3. 催收"走过场"留隐患：物业直到2020年才发律师函催2009年的欠费，中间11年没有效催收。根据法律规定，物业费诉讼时效只有3年，2017年之前的费用因超时效本不该再主张。
    企业怎么做：建立"欠费自动提醒系统"，每半年书面催收一次并保留签收证据；对长期欠费业主，3年内必须启动法律程序。

第三，给物业企业的"避坑指南"：

记住：物业和业主是"长期邻居"，不是"短期债主"。企业想减少欠费纠纷，关键不是靠法院追讨，而是靠把服务做透明、把规则讲明白、把历史问题及时清零。本案中物业本可以避免11年欠费积压——如果2007年漏水时就联合开发商现场鉴定，2016年签协议时明确后续责任，就不会在法庭上陷入被动。法律从不保护"躺在权利上睡觉的人"，企业唯有主动管理风险，才能真正守住钱袋子。