租赁合同因政策原因提前解除免租期优惠不能机械适用-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂10民终403号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实并告知判决结果
2019年11月2日，松滋市松某滋美食城有限公司与禹某签订商铺租赁合同，将松滋市松某滋美食城5号楼303号商铺出租给禹某，用于教育培训。租赁期间2020年1月1日至2024年12月31日。免租期为2年，无需支付租金；免租期满，第一年租金116484元，以后租金每年递增6%。商铺租赁合同第九条第2款约定，如因政府动迁、地震等不可预见、不可抗拒的原因造成合同无法继续履行的，合同自动终止，双方均不承担责任。禹某已向松滋市松某滋美食城有限公司支付3个月租金29121元。因湖北省松滋市人民法院（2021）鄂1087执恢30号执行裁定，2021年6月9日涉案房屋所有权由松滋市松某滋美食城有限公司转移至湖北某大建设工程有限公司。禹某因为政策原因，不能继续开展教育培训，于2022年8月11日向松滋市松某滋美食城有限公司通知终止合同，并交还房屋。

判决结果：法院确认租赁合同于2022年8月11日解除，禹某需向湖北某大建设工程有限公司支付租金70856元，同时驳回了湖北某大建设工程有限公司的其他诉讼请求（如违约金等主张）。

三、案例核心观点及法律风险提示
这个案子说清楚了一件事：当租赁合同因为“双减”这类政策原因提前解除时，免租期的优惠不能简单照搬合同约定，法院会按公平原则重新算租金。 为什么？因为免租期是房东为了长期合作才给的“甜头”，比如本案中60个月租期给了24个月免租。但如果租客只用了31个月就退租，房东不仅没收到免租期的租金，还损失了后续收益。如果硬按合同走（免租期不付钱），房东就亏大了；租客反而占了便宜。法院一看这不公平，就按整个租期总租金平均下来，结合实际使用时间、疫情影响等因素，合理调整了租金数额。

对企业来说，这个判决敲响了警钟：

1. 合同别只写“免租期”，更要写“提前退租怎么办”。很多企业签合同时只盯着租期和租金，却忽略“如果提前解约，免租期怎么处理”。本案中双方没约定这点，结果法院直接介入调整，企业被动吃亏。建议在合同里白纸黑字写清楚：比如“若租期不足60个月，免租期按比例折算补交”，避免日后扯皮。
2. 政策风险要提前“上保险”。本案租客因“双减”政策不能经营，属于不可控风险。企业出租房屋时，不妨在合同里加一句：“如遇重大政策调整导致无法经营，双方可协商缩短免租期或调整租金”，既体现人情味，又能减少损失。房东收租时也别只看眼前，想想“万一对方干不下去，我的租金怎么兜底”。
3. 别以为“免租期=白用”。租客常误以为免租期就是“免费住”，其实这是建立在长期合作基础上的让利。如果提前退租，很可能要补钱。本案租客本以为只付7个月租金，结果法院判了12万多——原因就是免租期占了租期近一半，突然解约破坏了合同基础。企业签合同时要算清账：免租期越长，提前解约风险越大，务必在条款里堵住漏洞。

一句话总结：免租期是“长期合作”的礼物，不是“随时退租”的护身符。 企业签租赁合同前，多花10分钟写清楚提前解约条款，能省下几万块真金白银。别等官司打到法院，才后悔当初没把“如果”写进合同里。