无权处分房屋买卖合同有效但无法履行-松滋确认合同效力纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同效力纠纷
案号：(2021)鄂10民终2396号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年7月20日，徐某通过与松滋市海某置业有限公司签订商品房买卖合同，以按揭贷款35万元购买了松滋市新江口镇白云路仙悦新都1幢1502室房屋。2019年8月8日，徐某以松滋市绿某房产经纪有限公司（2020年5月9日变更登记为松滋市繁某传媒有限公司）为中介将该房屋以38万元价格出售给袁苗，徐某在与袁苗签订的房屋买卖合同尾部手写委托书："全权委托绿某房产经纪公司办理本人房屋相关的交易手续及银行贷款交付、及乙方按揭手续"。购房首付款由绿某房产经纪公司收取，之后袁苗向绿某房产经纪公司提出解除上述房屋买卖合同，将房屋返还给绿某房产经纪公司。2019年10月14日，绿某房产经纪公司将涉案房屋以37万元价格出售给王某，该公司分别以自己的名义与王某签订一份《二手房屋买卖合同》、以工作人员郭薇的名义与王某签订一份《房屋买卖合同》交给王某，王某将购房首付款支付给签订合同时在场的海某置业公司的王蛟和绿某房产经纪公司。绿某房产经纪公司将房屋交付给王某，王某对房屋予以了装修。

法院最终判决：二审撤销了一审"合同无效"的认定，但维持了王某必须返还房屋、并和繁某传媒公司共同赔偿徐某贷款逾期利息损失的判项。简单说，法院认为中介卖房的合同本身有效，但因为房子没过户到王某名下，王某不能拿走房子，还得把装修好的房子还给徐某。

三、核心观点与法律风险提示

关键一：合同有效≠你能拿到房子
这个案子最颠覆常识的点在于：中介公司没得到房主授权就卖房，合同居然不算"无效"！二审法院明确指出，无权处分人（繁某传媒公司）和王某签的买卖合同是有效的，但有效不等于能履行。就像你找代购买限量球鞋，代购自己根本没货却收了你钱——合同签了算数，但代购拿不出鞋就得赔你钱，而不是你硬要拿走别人的鞋。

对企业敲响的三记警钟：

1. "全权委托"四个字藏着大坑
   徐某只写了"委托办理交易手续"，没写"授权出售房屋"，繁某传媒公司就自作主张把房子卖给王某。很多企业做中介服务时，总以为客户说"全权委托"就能随便操作，结果踩了雷区。
   企业应对：

   • 接单时必须让客户白纸黑字写清"授权出售"，避免用"办理手续"等模糊表述
   • 超出授权范围的操作立即叫停，别存侥幸心理
   • 每次交易前复印留存授权书，注明"仅限本次使用"

2. 签合同≠万事大吉，登记才是硬道理
   王某付了37万、装修了房子，但因为没去房管局办过户登记，法律上房子还是徐某的。企业买卖厂房、设备时最容易犯这个错——以为签完合同就安全了，结果对方反悔或破产，资产瞬间打水漂。
   企业应对：

   • 买不动产必须当天去登记，别信"过几天补手续"
   • 重要资产交易前查产权状态（是否抵押/查封）
   • 要求对方配合办理登记写入合同，违约赔偿翻倍

3. 中介企业别把自己当"房主"
   繁某传媒公司犯了致命错误：直接以自己名义签合同收钱，而不是作为徐某的代理人。这等于把中介身份变成了卖家，法律上就变成"无权处分"。很多房产中介、电商平台都这么干，觉得方便省事，其实埋下巨雷。
   企业应对：

   • 中介合同必须写明"代理"身份，用"XX公司代XX业主出售"
   • 收款必须进业主账户，别经手客户钱款
   • 遇到客户解约（如袁苗退房），必须重新取得业主授权再转卖

给所有企业的保命锦囊：

• 做中介的：接单先问"您授权我卖房还是只办手续？"，拿不准就让客户手写授权范围
• 做买家的：买房时让中介当场联系房主视频确认，别轻信"我们能搞定"
• 无论买卖：重大交易前花500元做产权调查（不动产登记中心可查），比打官司省10万

记住：法律不保护"我以为"，只保护"我证明"。企业每次签合同前多问一句"对方真有权处理这个吗？"，就能避开90%的产权纠纷。别等装修好的房子要还回去，才后悔当初没查清那张纸的分量！