抵押合同不等于抵押权，未登记抵押无法优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初2590号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年9月30日，松滋某司有限公司与刘某军、胡某签订了《个人借款合同》，约定松滋某司有限公司向二人发放贷款300,000元，年利率8.6%，贷款期限12个月，还款方式为按月付息、到期一次性还本，逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍。同日，松滋某司有限公司与刘某军、胡某签订了《最高额抵押合同》，约定刘某军、胡某以其位于松滋市××镇××村的房产提供抵押担保。当日，松滋某司有限公司与覃某心签订《最高额保证合同》，2022年10月6日，松滋某司有限公司与周某华暨松滋市某社专业合作社签订了两份《最高额保证合同》，约定覃某心、周某华、松滋市某社专业合作社对上述贷款承担连带保证责任。合同签订后，松滋某司有限公司发放了300,000元贷款到刘某军账户。借款到期后，刘某军、胡某未能按约定还款，仅在诉讼过程中归还了30,000元。关键事实是，案涉抵押房产未办理抵押权登记。

法院判决：刘某军、胡某需返还松滋某司有限公司借款本金271,576.03元及截至2023年12月5日的利息6,121.97元，并按年利率12.9%计付逾期利息；覃某心、周某华、松滋市某社专业合作社对上述债务承担连带清偿责任；但驳回了松滋某司有限公司要求行使抵押权的诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南

这个案例看似是简单的借钱不还，实则藏着一个企业常犯的致命错误：以为签了抵押合同就等于钱有保障了。让我们用大白话解释一下：

想象你借给朋友10万元，朋友说"我家房子值50万，还不上就用房子抵债"，你们还签了协议。但如果你没去房管局办理抵押登记，法律上这房子还是朋友的"全款房"。一旦朋友欠别人钱，法院拍卖房子时，你的"优先受偿权"根本不存在——这就是本案的悲剧。

企业最容易踩的三个坑：

1. "合同签了就安全"的误区：本案中松滋某司有限公司虽然和借款人签了《最高额抵押合同》，但没去不动产登记中心办手续，结果30万贷款失去了最重要的保障。就像买了保险却没交保费，出事时才发现保单无效。

2. 口头承诺靠不住：被告辩称因洪灾损失大，曾和银行员工达成"分期还款"口头协议。但法院根本不认——所有重要约定必须写进书面文件并双方签字，微信群聊记录都可能不算数。

3. 担保人审查走过场：本案中合作社和自然人提供了担保，但若担保人本身资不抵债（比如合作社因洪灾亏损），即使法院判他们连带责任，实际也很难执行。就像让一个失业者当担保人，法律文书再漂亮也拿不回钱。

给企业的三剂"解药"：

• 抵押必登记：签完抵押合同后，24小时内要带齐材料去不动产登记中心办理登记（现在很多城市可线上办理）。记住：银行放款前必须确认"他项权证"到手，否则宁可不放款！
• 担保人要"验资"：别只看担保人职位，要查：①个人征信报告 ②企业工商登记信息 ③名下资产状况。专业合作社这类组织，重点查其实际经营流水和负债率。
• 证据链要完整：本案中银行因保留了催收照片等证据才保住胜诉权。建议企业：催款必用EMS（备注文件名称）、微信催收要对方明确回复、还款协议必须重新签书面合同。

最后提醒：金融借款中，90%的坏账损失源于贷前审查疏忽，而非借款人恶意。与其事后打官司，不如把功夫下在放款前——少一个漏洞，就多一分保障。企业主们切记：法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护签完合同就以为万事大吉的人。