开发商委托代理销售房屋必须亲自办理产权登记 - 阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初3731号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果
2020年6月2日，湖北某置业有限公司作为甲方、阳新某房地产咨询有限公司作为乙方签订《协议书》，约定甲方同意乙方代收甲方所开发的东方星城商品房销售款，并对乙方收取的房款开具收款收据。王某炎作为甲方代理人在协议上签字并加盖湖北某置业有限公司公章，虞某作为乙方代理人在协议上签字并加盖阳新某房地产咨询有限公司公章。2022年1月17日，方某作为买受人、湖北某置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＸ*251），约定方某购买阳新县城东新区阳新大道北侧东方星城期、、、、*号楼栋复式号房，面积225.83平方米，总价款100.516万元（后优惠至99万元）。合同约定出卖人于2022年12月8日前交房，交付后360日内需将材料交至产权登记机关备案；如因出卖人责任导致买受人无法取得房产证，出卖人需按日支付已付房款万分之0.2的违约金。合同签订后，方某于2022年1月24日取款65万元，阳新某房地产咨询有限公司代理人虞某在取款回单上写收条并由湖北某置业有限公司盖章确认；同年9月10日，方某再取款34万元，虞某签字并由湖北某置业有限公司盖章确认。至此，方某付清99万元购房款。2023年1月10日，湖北某置业有限公司向方某发送《入住通知书》并交付房屋钥匙。但方某一直未取得房产证，发现房屋被债务人查封，多次要求办理产权手续未果，遂提起诉讼。

法院判决：确认方某与湖北某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；湖北某置业有限公司需在判决生效后15日内协助方某办理房屋过户手续；驳回方某要求阳新某房地产咨询有限公司履行过户义务的请求。

三、核心风险提示：委托代理销售≠推卸产权责任
这个案例看似简单，却暴露了企业（尤其是开发商）在委托代理销售中的致命误区：以为让代理公司代收房款就能“一推了之”，却忘了产权登记这根“硬骨头”必须自己啃！法院明确认定：即使开发商委托代理公司卖房、收钱，办理房产证的义务仍牢牢绑在开发商身上，推给代理公司无效。湖北某置业有限公司就栽在这点上——它让阳新某房地产咨询有限公司代收99万元房款，却迟迟不配合办证，结果被法院判违约，不仅要过户还得承担诉讼费。

对企业来说，这相当于一记警钟：委托代理不是“免责金牌”，稍不注意就会惹上官司。 为什么？因为购房者只认合同上的开发商（出卖方），法律也认死理：合同是谁签的，责任就归谁。代理公司只是“打工的”，收钱、签收据可以，但办产权证这种核心义务，开发商必须亲自盯紧。否则，一旦房子被查封或延期办证，购房者直接告开发商，代理公司顶多“口头帮个忙”，真正赔钱担责的还是你！

如何避免踩雷？记住这三条“保命法则”：

1. 合同写清楚“谁干啥”，别让代理越权
   委托代理协议里，必须白纸黑字写明：“代理公司只负责卖房收款，产权登记、备案等手续由开发商全程负责”。案例中湖北某置业有限公司的协议只说“代收房款”，却没划清产权责任边界，结果法院直接认定开发商违约。建议：在合同里加一句“代理行为不免除开发商对产权办理的法定义务”，把责任牢牢绑回自己身上。

2. 房款进账后“立刻跟进”，别当甩手掌柜
   代理公司收了钱，开发商别以为万事大吉！要像查快递物流一样紧盯流程：购房者交钱后3天内，必须确认款项到账；交房后每月查一次产权备案进度。案例中方某2023年1月就收房了，但开发商拖到9月还没行动，房子早被查封了。教训：设立内部预警机制——交房后超300天未启动办证？系统自动报警！

3. 和购房者“常联系”，别等闹上法庭
   很多纠纷源于信息断层。购房者交完钱就失联，等发现房子不能过户才急眼。聪明的企业会：交房时发《产权办理告知书》，写明“预计X月前办妥”；每月群发短信更新进度（例：“您的房产证已提交至登记中心，请留意短信通知”）。案例中如果湖北某置业有限公司早发现房屋被查封，主动协商解封，何至于对簿公堂？记住：早沟通1分钟，少赔钱10万块！

说到底，企业委托代理销售是为了省力，不是为了卸责。产权证是购房者的“定心丸”，更是开发商的“护身符”——办好了，口碑拉满；办砸了，赔钱又丢人。下次签代理协议前，不妨自问：如果购房者明天告我，我能证明自己尽责了吗？把这根弦绷紧，才能真正规避风险，让生意走得更稳。