抵押登记完成后保证人责任自动免除 - 阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2366号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实和判决结果

2011年6月20日，刘某华（借款人）与中国某行股份有限公司阳新支行（贷款人）、江某置业阳新分公司（保证人）签订《个人住房借款合同》。约定：刘某华向银行借款17万元用于购买江某置业销售的商铺，借款期限10年；刘某华以所购商铺作为抵押担保，江某置业提供连带责任保证。合同特别约定：江某置业的保证责任持续到商铺抵押登记办妥、相关证件交由银行保管为止。银行按约发放贷款后，刘某华长期拖欠还款。截至2023年1月10日，刘某华仅归还8万余元本金和5万余元利息，尚欠本金8.8万余元、利息及罚息合计11.5万余元。银行起诉要求：1.刘某华偿还欠款及后续利息；2.刘某华支付律师费2305元；3.江某置业承担连带保证责任；4.对抵押商铺拍卖款优先受偿。

法院判决：

1. 刘某华需偿还全部欠款本息11.5万余元及后续利息，并支付律师费2305元；
2. 若刘某华不还款，银行有权就抵押商铺拍卖款优先受偿；
3. 驳回银行要求江某置业承担保证责任的请求（理由见下文分析）。

三、核心风险提示：保证人的“安全期限”必须写清楚！

案件关键点：法院为何不支持银行要求江某置业担责？核心在于合同中的一句约定——“保证责任到抵押登记办妥、证件交银行保管时终止”。本案中，商铺抵押登记早已完成，银行也拿到了抵押证件，因此江某置业的保证责任自动解除。这就像租房时约定“担保人责任到租客付完押金为止”，一旦押金到账，担保人就无需再管后续问题。

对企业的重要警示：

1. 作为保证人（如开发商、关联公司）：

   • 签订担保合同时，务必明确责任终止条件！本案中江某置业因合同写清“抵押登记完成即免责”，成功避免了巨额债务。
   • 切忌笼统写“承担全程保证责任”。如果合同没写清楚终止时间，保证人可能要背债到还清为止，甚至超过原定借款期限。

2. 作为债权人（如银行、出借方）：

   • 要求保证人担责时，必须紧盯“免责条款”是否触发！本案银行败诉，正是因为抵押登记早已完成，却仍主张保证人责任。
   • 及时核查担保状态：在债务人逾期后，应立即检查抵押是否落实、证件是否收妥。若已办妥，需转向处置抵押物，而非错误追索保证人。

3. 通用避坑建议：

   • 合同条款要“傻瓜式”写清楚：避免用“直至债务清偿完毕”等模糊表述，改用“至XX手续完成之日止”等具体节点。
   • 关键动作留证据：像本案银行那样保留抵押登记证明、证件交接记录，否则可能因证据不足导致败诉。
   • 定期“体检”担保状态：企业每年应复查重要合同的担保期限，避免因条款过期却不知情，白白丧失追偿机会。

一句话总结：担保不是“无限责任”！企业无论是当“担保人”还是“被担保方”，都必须把责任边界钉死在合同里——能用一个明确动作（如抵押登记）划清责任的，绝不用一段话来模糊约定。否则，该免责时没免责，该追偿时没证据，损失只能自己扛。