抵押合同签了不登记银行无法优先受偿-老河口金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2019)鄂0682民初1591号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年1月28日，老河口某登村镇银行有限公司与借款人李某、刘某签订《借款合同》，约定由银行给予二人50000元的授信额度，期限12个月，借款利率为年利率11.9%，借款起止日期为2018年1月28日至2019年1月27日，还款方式为按季度付息、到期一次还本。同日，银行与担保人李某签订了《最高额保证合同》，约定担保人李某对上述借款合同及该合同下的银行全部债权承担最高额连带保证担保责任。同日，银行与借款人李某签订了一份《最高额抵押合同》，约定借款人李某以其所有的位于老河口市××××号的住宅提供最高额抵押担保。银行于2018年1月29日向借款人李某、刘某发放贷款50000元。借款到期后，借款人李某、刘某未按约定偿还借款本息。借款人李某于2019年7月1日向银行还款5000元。截止2020年1月15日，借款人李某、刘某尚欠银行借款本金45000元及利息8692.27元。

法院判决借款人李某、刘某偿还银行借款本金45000元及相应利息、罚息；担保人李某对上述债务承担连带清偿责任；但驳回了银行对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。

三、核心观点：签了抵押合同不等于高枕无忧，不登记就等于没保障

本案最值得企业警惕的点是：虽然银行与借款人签订了房产抵押合同，但由于没有办理抵押登记，银行最终无法对抵押房产行使优先受偿权。这就像你买了保险却没拿到保单——看似有保障，实则一纸空文。

很多企业主以为，只要让借款人签了抵押合同，把房产证收在手里就万事大吉。但本案清楚地告诉我们：不动产物权的设立必须经过登记才生效！即使合同写得再漂亮，没有在不动产登记中心办理正式抵押登记，银行在打官司时也不能优先拿回钱。

对企业来说，这相当于埋下了一颗"定时炸弹"：

• 当借款人还钱时，抵押合同看似没用；
• 但当借款人还不上钱时，才发现抵押权根本不存在，原本能保底的资产却无法处置。

企业防范此类风险的3个实用建议：

1. 登记才是"保险生效日"，不是签合同那天

   • 房产抵押必须到当地不动产登记中心办理抵押登记（拿到他项权证才算数）
   • 车辆抵押要去车管所登记
   • 股权质押要在市场监督管理局登记
   • 简单说：没有红章的登记凭证，担保就等于没做

2. 建立"双人复核"机制

   • 财务人员放款前，必须查验担保登记凭证原件
   • 法务人员定期抽查担保业务档案
   • 建议在合同中明确约定："借款人须在X日内配合办理登记，否则视为违约"

3. 别把鸡蛋放在一个篮子里

   • 本案中银行幸好还有担保人李某承担连带责任，否则损失更大
   • 重要贷款尽量采用"抵押+保证"双重保障
   • 对大额贷款，要求借款人提供2套以上抵押物

特别提醒：去年我们遇到类似案例，某企业接受厂房抵押却未登记，后来厂房被其他债权人查封，企业只能排队等分配，300万贷款至今无法收回。担保不是签个字就完事，关键在"跑完最后一公里"——完成法定登记手续。

企业主们要记住：法律不保护"我以为"，只保护"我做到了"。下次签订担保合同时，不妨多问一句："登记手续办好了吗？" 这简单一问，可能就避免了百万损失。