开发商代偿按揭款后可优先受偿但违约金标准需合理-长葛追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1082民初6042号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年8月3日，长葛新城某公司为出卖人，孙某为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其中合同约定：孙某购买长葛新城某公司建设的位于河南省许昌市长葛市房屋一套，总价款为709158元，孙某应于2019年7月24日前支付首付款219158元，余款49万元向中原某许昌分行申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

2020年3月10日，原、被告与中原某许昌分行签订《个人购房借款及抵押合同》一份，其中合同约定：孙某向中原某许昌分行贷款49万元，贷款用于购买案涉房产，贷款期限为240个月，自2020年3月10日起至2040年3月10日止。贷款利率为年利率6.37%。按等额本息还款方式偿还贷款，还款日为每月的2日。由长葛新城某公司为该笔贷款向中原某许昌分行提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人所购房屋的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的他项权利证书之日止。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、生效法律文书确定的迟延履行期间债务利息及借款人应向贷款人支付的所有其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）。保证期间为借款人在本合同项下履行债务期限届满之日起三年，借款人依据本合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起三年。保证人未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从保证人在中原银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用于抵偿借款人应付款项。如借款人的债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布主债务提前到期，借款人未按时足额履行，贷款人有权要求保证人承担连带保证责任。2020年3月30日，孙某为中原某许昌分行办理了不动产抵押权预告登记。上述合同签订后，中原某许昌分行依约履行了出借义务。后因孙某未按期向中原某许昌分行偿还借款本息义务，导致该行于2021年7月28日从长葛新城某公司银行账户划扣3615.9元，用于偿还孙某应支付的借款本息。后长葛新城某公司向孙某催要款项未果，诉至法院。

另查明，案涉房屋于2021年5月12日办理了首次登记，至今尚未办妥以长葛新城某公司为抵押权人的抵押登记手续。

法院最终判决：孙某向长葛新城某公司支付代偿款3615.9元及合理违约金；长葛新城某公司对孙某房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权；但驳回了长葛新城某公司关于律师费的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例告诉我们：当房地产开发企业为购房人提供按揭贷款担保时，若购房人断供导致银行直接从开发商账户扣款，开发商有权向购房人追偿，但有些细节处理不当可能导致权益受损。

首先，开发商代偿后确实可以向购房人追偿，这是法律赋予的权利。但本案中，开发商合同约定的"日万分之五"违约金标准（相当于年化18.25%）被法院认为过高，最终调整为按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。很多企业不知道，合同约定的违约金并非都能得到法院全额支持。当违约金明显高于实际损失时，法院有权调整。作为企业，在制定合同时，违约金标准应合理，建议参考LPR的1.3-1.5倍，这样既保护自身权益，又不会被法院大幅调减。

其次，开发商可以"代位"行使银行对房屋的抵押权，但有条件限制。本案中，因为房屋已办理首次登记，且抵押预告登记有效，法院支持了开发商的优先受偿权请求。如果房屋尚未办理首次登记，或者预告登记已失效（如超过3年未转为正式抵押登记），开发商就无法享有这一权利。企业应当密切关注房屋产权登记进度，确保在合理期限内完成正式抵押登记，避免因登记不及时导致担保落空。

第三，律师费主张要合理。本案标的仅3600多元，开发商却主张1300元律师费，法院认为"标的额小、权义关系明确"，律师费非必要支出而未予支持。企业在合同中约定律师费由违约方承担时，应考虑案件实际情况，避免约定过高比例。对于小额纠纷，可通过内部法务或更经济的方式解决，不要盲目委托外部律师产生过高费用。

最后，提醒企业：在提供按揭贷款担保时，一定要在购房合同中明确约定担保范围、追偿权、违约责任等内容；要建立客户还款监测机制，发现逾期及时介入处理；在房屋交付后尽快配合办理正式抵押登记；合理设定违约金标准，避免"赢了官司输了钱"。特别是当前房地产市场波动较大，断供风险增加，企业更应做好风险防控，避免因小失大。

记住：合同条款不是写得越严厉越好，而是要既保护自身权益，又符合法律规定，这样在纠纷发生时才能真正维护企业利益。