开发商必须按合同约定时间交房并处理面积差异-巩义房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：
房屋买卖合同纠纷
案号：
(2024)豫0181民初2194号
审理法院：
河南省巩义市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年9月25日，周某与巩义市某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周某购买该公司开发的位于巩义市的房屋，建筑面积共122.02平方米，单价为每平方米6,789元，总金额828,394元。合同约定该公司应在2020年11月30日前交付房屋，逾期交房需按日支付已付房款万分之一的违约金；房屋交付后90日内需办理产权登记备案；房屋面积差异按产权登记面积为准据实结算。周某支付了全部购房款后，该公司于2022年1月28日才交付房屋。周某于2023年9月取得房屋不动产权证书，登记建筑面积为121.93平方米。该公司于2022年2月24日向不动产管理部门申请办理了所有权首次登记。

法院判决结果：巩义市某置业有限公司需向周某支付逾期交房违约金4,970元、房屋面积差价款611元，但驳回了周某关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。

三、案例核心观点及风险提示

这个案例简单来说就是：开发商没按时交房，又少给了面积，结果要赔钱；但因为及时办了产权登记手续，所以没在办证问题上被罚。

对企业特别重要的几点提示：

1. 交房时间不是"仅供参考"，而是"必须兑现"

合同上写的交房日期不是摆设！本案中，开发商承诺2020年11月30日前交房，结果拖到2022年1月才交，整整晚了14个月，法院直接判赔近5000元违约金。很多开发商觉得"晚点交房很正常，客户也不会太计较"，但法律上这就是实打实的违约。企业应该：

• 评估工期时留足余地，不要为了卖房盲目承诺不可能完成的时间
• 真遇到不可抗力(如极端天气、疫情)要延期时，必须按合同约定及时书面通知购房者
• 千万别存侥幸心理，认为"拖一拖就过去了"

2. 房屋面积"差之毫厘"，企业可能"失之千金"

本案中，合同写122.02平方米，实际只有121.93平方米，差了0.09平方米，按单价一算就是611元。别看数字小，积少成多就是大损失。更麻烦的是，如果面积比合同大，购房者可能反过来告你多收钱。企业应该：

• 销售时明确告知可能存在的合理面积误差(国家规定是3%以内)
• 在合同中清晰约定面积差异处理方式，比如"多退少补"
• 交房前做好实测面积工作，发现问题提前沟通解决

3. 办证问题要"赶早不赶晚"

本案有趣的是，虽然购房者2023年9月才拿到房产证，但法院没让开发商赔钱。原因很简单：合同只要求开发商在交房后90天内"申请办理"登记手续，开发商在2022年2月24日(交房后不到30天)就申请了，完成了自己的义务。真正拿证慢是后面政府部门的流程问题，不是开发商的责任。企业应该：

• 分清自己的责任边界：合同要求的是"申请办理"而非"确保拿证"
• 及时完成自己该做的事并保留证据(如申请回执)
• 别等购房者催才办，要主动跟进流程

4. 合同不是走过场，每句话都可能成为"呈堂证供"

本案中，法院判决完全依据合同条款：

• 因为合同明确写了逾期交房违约金是"日万分之一"，所以直接按这个算
• 因为合同写了面积差异"据实结算"，所以必须退差价
• 因为合同只要求"90日内申请登记"而非"90日内拿证"，所以开发商免责

企业签合同时常犯的错误：

• 直接套用模板，没根据项目实际情况修改
• 重要条款写得模模糊糊，比如"尽快交房"、"适时办理"
• 只关注对自己有利的条款，忽略可能的风险点

给企业的实用建议

1. 交房计划要留"安全垫"：合同交房日期至少比预计完工日期晚1-2个月，应对突发情况。

2. 面积差异提前告知：在交房前1-2个月就把实测面积告诉购房者，差价多退少补一次性解决。

3. 产权登记建立"时间表"：从交房那天就开始倒计时，确保90天内完成申请，最好提前到60天内。

4. 合同审查不能省：每份合同都要专人审核，特别是交房、面积、办证这些关键条款，必要时请专业律师把关。

5. 全程留痕很重要：交房通知、面积确认书、登记申请回执等所有材料都要存档至少5年。

房子是老百姓的大事，开发商每拖延一天、每少给一平米，都可能变成法庭上的实锤证据。诚信履约不仅是法律要求，更是企业长远发展的根基。做好这些细节，既能避免官司缠身，更能赢得好口碑，何乐而不为？