开发商交付房屋虽经竣工验收，但配套设施错误仍需承担赔偿责任-巩义财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫01民终6422号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年3月6日，葛某从某甲公司购买位于巩义市XXX号（某某小区）2幢1单元1603号房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十四条第一款第5项约定，暖气设施自交房之日起按规划报建建设标准预留户内接口安装到位。

葛某与某乙公司签订《前期物业服务协议》，约定某乙公司为某某小区提供共用部位、公用设施设备的日常维修、养护和管理工作等。

2024年11月，因需对某某小区2号楼1单元1701号房屋提供供暖服务，某丙公司工作人员打开某某小区2号楼1单元17楼暖气阀门上方管道标号为1的暖气阀门。后1703号房屋入户地暖管道出水。1703号房屋入户地暖管道水渗入楼下1603葛某家，导致葛某家中房屋物品受损。某乙公司在事故发生当天发现1703号房屋有积水，对屋内积水进行了清理。某丙公司当天将已开通的暖气阀门逐个关闭。

根据葛某的申请，一审法院委托河南某资产评估事务所（普通合伙）对葛某金科某某小区2号楼1单元1603号房屋装修装饰和家具家电漏水造成的损失进行鉴定。经鉴定，该所出具资产评估报告，评估结论为：葛某的房屋装修装饰和家具家电漏水造成的损失为6190元。葛某为此支付鉴定费4350元。

2023年12月5日，巩义市住房和城乡建设局就某某小区工程项目向某甲公司出具《巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。

法院最终判决：某甲公司赔偿葛某房屋损失及鉴定费合计10540元，驳回葛某对其他被告的诉讼请求。

三、案件核心观点及企业风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：房子验收合格≠开发商免责。

很多企业负责人认为，只要房子通过了政府部门的竣工验收，就万事大吉了。但本案中，某甲公司虽然能拿出《竣工联合验收意见书》，证明房子"程序上"是合格的，却因为暖气管道标号错误这一具体问题，仍被判赔偿业主损失。

为什么会出现这种情况？原因很简单：竣工验收主要关注的是程序和整体结构安全，但对每个细节未必面面俱到。而《商品房买卖合同》中明确约定了"暖气设施自交房之日起按规划报建建设标准预留户内接口安装到位"，这意味着开发商不仅要保证房子能住人，还要确保所有配套设施准确无误。

本案中，1701号和1703号房屋暖气阀门标号错误，导致供热公司开错阀门，水从楼上漏到楼下。这个错误虽然小，却直接违反了合同约定，所以法院认定开发商某甲公司要担责。

对企业的重要提醒：

1. 别把"竣工验收合格"当"免死金牌"：验收合格只是基础门槛，不能免除因具体质量问题产生的民事责任。企业交付产品或服务时，必须确保每一个细节都符合合同约定。

2. 合同约定比验收文件更重要：本案中，法院判决的关键依据是《商品房买卖合同》中的具体约定，而不是政府部门的验收文件。企业在签订合同时，要特别注意对配套设施、服务标准的描述要清晰准确。

3. 做好"最后一公里"的把关：很多纠纷都出在看似微小的细节上。本案中的暖气管道标号错误就是个典型例子。企业应当建立完善的交付前检查机制，尤其对容易被忽视的细节进行重点核查。

4. 保留完整证据链：某甲公司如果能证明暖气管道标号错误是供热公司或其他第三方造成的，可能就能免责。但本案中，开发商未能提供相关证据，最终只能自己买单。企业平时就要注意保存好施工图纸、验收记录等全过程资料。

5. 别推卸"止损责任"：本案中开发商还辩称业主和物业发现漏水后没及时关阀门，应该承担部分责任。但法院认为，业主和物业对这种突发情况无法预见，且没有证据表明他们未及时止损。所以企业别指望把责任推给客户，关键还是自己的产品要过硬。

对于房地产企业来说，交付不是终点，而是责任的起点。即使房子已经通过验收，只要还存在影响使用功能的问题，开发商就要负责到底。建议企业建立"交付后3-6个月回访机制"，主动排查潜在问题，既避免法律风险，也提升客户满意度。

记住：在法律眼里，"合格"和"没有问题"是两码事。企业只有把每个细节都做到位，才能真正规避风险，赢得市场口碑。