企业租赁合同中拖欠租金可留置承租方设备抵债-当阳租赁合同案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：（2025）鄂0582民初1715号
审理法院：当阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

某时装（当阳）有限公司（以下简称"某时装公司"）与湖北某服饰有限公司（以下简称"某服饰公司"）于2023年9月8日签订《房屋租赁合同书》，约定某时装公司将位于当阳市坝陵大道6号的生产区四层办公大楼、B栋厂房2至5楼、生活区员工食堂及宿舍出租给某服饰公司使用，月租金合计77800元，支付方式为每月10日前支付当月租金。若某服饰公司延迟缴纳租金超过20天，某时装公司有权解除合同并不退押金。

2023年9月27日，双方再次签订《房屋租赁合同书》，将生活区员工宿舍A栋2楼三套房间作为增加租赁内容，租金1300元/月。

2024年7月9日，双方签订《补充合同及备忘》，约定因某服饰公司经营困难，办公楼及四楼车间租金按半价收取两个月；同时约定某服饰公司可退租部分区域，但需拆除自行安装的蒸汽管道等设施；合同还约定若某服饰公司不能按时支付租金，某时装公司有权限制设备出厂并变卖设备冲抵欠款。

2025年1月20日，双方签订《补充合同》，同意某服饰公司自2025年2月1日前退租B栋厂房四楼及五楼等区域，但需在2025年1月31日前腾空并交还钥匙。

某服饰公司自2024年7月起开始拖欠租金及水电费，截至2025年6月15日，累计拖欠666484元。某服饰公司已退租办公楼、食堂及大部分宿舍，但仍占用B栋厂房2-5楼，并在厂房内留有生产设备（包括杜某平车90台、杜某五线车7台等设备）。某时装公司多次催缴未果后提起诉讼。

法院判决：

1. 解除双方2023年9月8日签订的《房屋租赁合同书》；
2. 某服饰公司腾退并拆除车间内安装的蒸汽管道、吊挂设备等附属物后，将厂房返还给某时装公司；
3. 某时装公司对某服饰公司留存在厂房内的设备物品享有留置权，并就留置物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
4. 某服饰公司向某时装公司支付拖欠的租金、水电费666484元及违约金（按同期贷款市场报价利率计算）；
5. 驳回某时装公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范建议

本案的核心观点是：当承租企业长期拖欠租金时，出租企业可依据合同约定和法律规定，对承租企业留在租赁场所内的设备行使留置权，通过变卖设备优先受偿欠款。这一判决给企业敲响了警钟，也提供了宝贵的风险防范思路。

为什么这个案例值得关注？

很多企业老板以为，对方拖欠租金只能干着急，或者要通过漫长诉讼才能解决。但这个案例告诉我们：只要合同约定得当，出租方可以直接"扣留"对方设备抵债！法院明确支持了这种做法，关键就在于双方在合同中明确约定了"限制设备出厂并在必要时变卖设备冲抵欠款"的条款。

企业如何防范类似风险？

1. 租赁合同必须明确约定"留置权条款"

很多企业签租赁合同时，只关注租金金额和支付时间，却忽略了最核心的"万一对方不给钱怎么办"。本案中，某时装公司之所以能成功行使留置权，正是因为双方在两份《补充合同》中白纸黑字写明："合同到期或单方解除合同时如乙方不能按时足额支付甲方相关费用，甲方有权限制设备出厂并在必要时变卖相关设备冲抵欠款"。

实操建议：

• 在租赁合同中专门设置"留置权"条款，明确写明："若承租方拖欠租金超过XX天，出租方有权留置承租方在租赁场所内的设备、原材料等动产，并有权通过折价、拍卖或变卖方式优先受偿欠款"。
• 特别注明："双方确认此留置权约定适用于企业之间的租赁关系"（因为民法典规定企业间留置不受"同一法律关系"限制）。

2. 拖欠租金的"红线"要清晰可操作

本案中，合同约定"延迟缴纳租金超过20天的，视为违约，出租方有权解除合同"，这给了某时装公司明确的行动依据。现实中很多企业合同只写"按时支付"，结果对方拖了半年也不清楚算不算违约。

实操建议：

• 明确写清付款截止日（如"每月5日前支付当月租金"）；
• 设置阶梯式违约责任：拖欠7天提醒、15天发警告函、20天停止水电供应、30天解除合同；
• 特别注意：避免同时约定"不退押金"和高额违约金（本案中法院就因押金惩罚已足够，调低了违约金标准）。

3. 变更合同必须书面确认，保留完整证据链

本案中，某服饰公司因经营困难多次退租减租，但双方每次都签订了书面补充协议，明确了退租区域、时间节点和费用结算方式。这为法院认定欠款金额提供了清晰依据。

实操建议：

• 任何口头协议都要补成书面合同（哪怕只是微信文字确认）；
• 退租时必须双方现场验收并签字确认《物品交接清单》；
• 每次催款保留书面凭证（如EMS邮寄凭证、微信聊天记录截图）；
• 对方设备进出场做好登记，拍照留存。

4. 留置设备要"合法占有"，避免侵权风险

法院支持留置权的关键前提是"合法占有"——某时装公司是基于租赁关系合法控制厂房，才得以合法占有厂房内设备。如果强行破门拿走设备，反而可能构成侵权。

实操建议：

• 不要擅自进入对方区域搬设备，应在合同解除后，对方未腾退时自然"占有"厂房及内设备；
• 留置后要给对方60天以上履行期限（鲜活物品除外）；
• 变卖前最好发书面通知，告知"如X日内不付清欠款将依法处置设备"。

给承租企业的特别提醒

如果你是租厂房的企业，也要注意：

• 避免把核心生产设备全放在出租方厂房内，分散存放更安全；
• 拖欠租金前先评估设备价值，别因小失大；
• 真经营困难时，要像本案中某服饰公司那样，主动协商签订补充协议，争取减租退租机会，比硬扛到最后被起诉要好得多。

结语

租赁生意本是双赢，但一旦出现拖欠租金，很容易变成"双输"。这个案例告诉我们：事前把合同条款想周全，比事后打官司更重要。尤其是"留置权条款"，是中小企业应对拖欠租金最实用的"武器"之一。建议企业每年review一次合同模板，别等到纠纷发生才后悔当初没写清楚。记住：合法的"留置权"不是扣押，而是法律赋予你的正当权利，用好它能避免血汗钱打水漂。