商铺租赁中物业费约定由租户承担，业主仍需承担连带责任-钟祥物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0881民初1334号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实与判决结果
被告刘某甲系钟祥市胡集镇地高名仕华苑小区1栋108号的商铺的所有权人。2020年6月24日，刘某甲与刘某乙签订了《商铺租赁合同》，约定刘某乙租赁该商铺，租赁期限自2020年6月24日至2021年6月23日（实际租期至2023年4月30日），同时约定租赁期间的物业费由刘某乙承担。在被告刘某乙租赁房屋期间，自2021年1月1日至2023年4月30日，共计拖欠物业费1468.04元。

原告钟祥市名某物业服务有限公司与被告刘某甲于2019年9月24日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为小区提供物业管理服务，物业管理服务收费标准是商铺1元／平方米／月，每一年或者半年收取一次物业管理费，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳所有费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后，原告为地高名仕华苑小区提供物业服务。

法院判决结果很简单：第一，租户刘某乙要向物业支付拖欠的1468.04元物业费；第二，商铺业主刘某甲要对这笔欠款承担连带责任；第三，物业要求的440多元违约金因服务有瑕疵被驳回。

三、案例核心观点及风险防范提示

这个案子告诉我们一个关键点：即使业主和租户签了合同约定"物业费由租户交"，业主也不能当"甩手掌柜"，租户不交钱时业主还得"兜底"。

很多商铺业主以为，只要在租房合同里写明"物业费由租户承担"，自己就和物业费没关系了。但法院很明确地表示：业主和物业公司签的《前期物业服务协议》才是"主合同"，业主作为合同主体，不能因为私下和租户的约定就完全脱责。就像你把房子租给别人，但物业合同还是你签的，物业公司认的是你这个"房东"，不是租客。

对租户刘某乙来说，虽然合同约定他交物业费，但法院也指出：作为实际享受物业服务的人，他有直接支付义务。但租户败诉的关键是——他拿不出第一年交费的证据（收据丢了），还说转账记录是"涨房租的钱"，但没在转账时备注清楚用途，导致法院不认可。另外，他提到房子淹水物业没管，这反而帮了他——法院认为物业服务质量有问题，所以免除了违约金。

给企业的三个实用建议：

1. 业主别当"糊涂房东"
   如果你把商铺租出去，千万别以为签个"物业费由租户承担"的条款就万事大吉。要定期向物业确认租户是否按时缴费，最好在租房合同里加上："若租户拖欠物业费，业主有权从押金中直接扣除"。就像案例中的刘某甲，如果当初押金条款写清楚，现在就不会被"连累"。

2. 租户要当"明白租客"
   交物业费时一定要备注"2023年1-6月物业费"，保留好缴费凭证（比如电子支付截图）。如果物业有问题（比如漏水不修），别光在微信里抱怨，要书面发函给物业并保留证据——这些都能成为未来拒交违约金的"护身符"。

3. 物业别做"马大哈管家"
   收费时主动要求租户提供业主授权书，最好和租户也签个确认单。服务出问题要及时处理，否则像本案一样被认定"服务有瑕疵"，不仅违约金拿不到，还可能影响口碑。建议每季度发个服务报告给业主和租户，既透明又防纠纷。

记住：合同不是"一签了之"，关键在执行。业主、租户、物业三方都要留好证据链——转账备注、服务记录、沟通截图，这些看似小事，纠纷时就是"救命稻草"。做生意不怕签合同，就怕签了合同却把证据当废纸！