抵押物产权被撤销不必然导致银行提前收贷-赤壁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初4220号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年3月5日，被告周某雄（借款人）、被告湖北某置业有限公司（保证人）与原告湖北赤壁某股份有限公司（贷款人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：借款用途用于借款人向房屋出售人购买位于道房屋，借款金额290000元，借款期限为120个月，借款利率为浮动利率，执行年利率4.9%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不再通知借款人；还款方式为等额本息还款；如被告周某雄未按约定期限归还借款，原告有权对约定的利率水平上加收50%的罚息。保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告周某雄在借款人处签字确认，被告刘某景在上述合同中的抵押财产共有人处签字确认，被告湖北某置业有限公司在保证人处盖章确认。该合同还约定被告周某雄以其购买的案涉房屋作为抵押物为案涉借款提供担保，并于2019年4月11日在赤壁市国土资源局办理了预告抵押登记转抵押登记。合同签订后，2018年3月27日，原告依据合同约定向周某雄发放贷款290000元，之后被告周某雄依据合同约定按时偿还贷款本息。因法院于2024年6月20日作出（2024）鄂1281行初17号行政判决书，判决撤销赤壁市不动产登记中心为周某雄、刘某景颁发的鄂（2019）赤壁市不动产权第0**6号不动产权证，该判决已发生法律效力。原告认为该生效判决可能导致其金融债权出现重大法律风险，即诉至法院要求解除合同、提前还款等。

判决结果：法院驳回了湖北赤壁某股份有限公司的全部诉讼请求，理由是周某雄和刘某景一直按时还款，没有违约行为，且行政判决未否定银行的抵押权，因此银行无权提前要求还贷。

三、核心观点：抵押物产权出问题，银行也不能“一吓就收贷”

这个案子看起来挺吓人：银行放贷后，借款人房子的产权证被法院撤销了！银行担心“房子都没证了，我的贷款还能收回来吗”，赶紧起诉要求提前还钱。但法院却说：“别急，借款人还在乖乖还钱呢，你不能随便收贷。”

为什么银行输了？关键就三点：

1. 还款行为比产权状态更重要：周某雄从2018年贷款至今，每月都按时还钱，连产权证被撤销后也没断供。法院认为，只要借款人实际履行合同（按时还款），就不能仅因产权争议认定违约。
2. 抵押登记是“护身符”：本案中，银行早在2019年就办妥了正式抵押登记（不是临时的预告登记）。这意味着，即使产权证被撤销，银行的抵押权仍可能独立存在——就像租客的租房合同被房东撕了，但租客的居住权未必消失一样。
3. 银行“反应过度”：银行误以为产权证撤销=抵押权消失，但行政判决只处理了产权归属（房子该归谁），根本没碰银行的抵押权。银行没等借款人真正违约（比如断供）就起诉，显得过于草率。

给企业的风险防范锦囊：

• 贷后盯紧“人”而非只盯“房”：企业放贷后，别只盯着抵押物（如房子、设备）的产权状态。重点看借款人是否实际还款！如果对方一直正常还钱，即使抵押物有小问题（比如产权纠纷），也别急着主张提前收贷，否则可能像本案一样败诉还倒贴诉讼费。
• 合同条款要“扎紧篱笆”：
  • 在借款合同中明确写：“若抵押物产权被撤销或存在重大瑕疵，借款人须在X日内补足担保，否则视为违约”。
  • 要求开发商（保证人）的担保责任覆盖全程，别用“阶段性担保”（本案中开发商的担保在办妥抵押登记后就结束了，导致后期无兜底）。
• 发现问题先“协商”再“行动”：发现抵押物风险（如产权证被撤销），第一时间和借款人、开发商三方协商补救方案（比如追加抵押物），而非直接起诉。本案中银行若先协商要求周某雄提供其他担保，可能更稳妥。
• 登记手续必须“一步到位”：
  • 办抵押时，必须拿到正式抵押登记证明（如他项权证），别停留在“预告登记”阶段。预告登记像“临时停车证”，正式登记才是“永久产权锁”。
  • 定期查档确认抵押状态（比如每季度登录不动产登记中心网站查询），别等出事才补救。

一句话总结：企业做信贷业务，风控的核心是“钱能不能收回来”，而不是“抵押物有没有瑕疵”。只要借款人守信用，小风浪不必慌；但若合同没写清、登记没办牢，大风浪来时就真危险了！