房屋质量问题不能成为拒交物业费的理由-老河口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2019)鄂0682民初988号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

被告危某、张某是老河口市融某外滩·普罗旺斯小区某楼某单元某室房业主。原告老河口某苑吉物业服务有限公司与被告危某、张某于2016年2月2日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定服务范围：包括楼盖、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、道路、停车场（棚）、垃圾房（道）、化粪池、沟渠、共用照明系统、室外排水管网、消防设施、电梯、发电机、水泵、共用设施设备使用的房屋（保修期内或由专业机构负责的除外）。物业管理服务费用：高层住宅（含多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元；2016年2月2日，被告危某、张某按协议约定的收费标准交纳2016年元月至2016年12月期间的物业服务费1231元。被告危某、张某没有向原告交2017年1月1日至2019年12月31日物业费共计5147.00元。被告家房门生锈、窗户变形、漏水，被告多次向原告反映，未得到及时解决，被告以此为由未向原告交物业服务费。原告老河口某苑吉物业服务有限公司多次催促被告交纳物业管理费，被告危某、张某仍未交纳，原告遂诉至本院。

法院判决结果：被告危某、张某需向原告支付物业费5147元及违约金（违约金按年利率6%计算），驳回了原告关于高额违约金的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及法律风险提示

这个案例给我们揭示了一个重要法律常识：房屋质量问题不能成为业主拒交物业费的理由。

很多物业管理人员可能不理解：业主家里门窗变形、漏水，物业不帮忙解决，为什么业主还要交物业费？从法律角度看，这里存在两个完全不同的责任主体：

1. 房屋质量问题的责任在开发商，不在物业公司
   门窗、墙体等房屋质量问题，属于房屋本身的建造质量范畴，应该由开发商负责。就像你买了一台电视，电视坏了应该找电视厂家而不是找小区保安一样。物业公司只负责公共区域的维护和管理，不负责业主专有部分（如自家门窗）的质量问题。

2. 物业费是为公共区域服务支付的费用
   物业费主要用于小区公共区域的保洁、保安、公共设施维护等。即使业主家里的门窗有问题，物业公司仍在维护楼道、电梯、小区道路等公共区域。业主不能因为自家问题没解决，就拒绝为已经享受到的公共服务付费。

给物业服务企业的三点实用建议：

1. 明确划分责任边界，做好沟通解释
   当业主反映房屋质量问题时，不要简单推脱，而是要耐心解释："这个问题属于房屋质量范畴，建议您联系开发商解决。我们可以帮您记录并转达给开发商，但不是我们直接负责维修的范围。" 建立专门的沟通记录，让业主感受到被重视。

2. 规范物业服务合同，避免"陷阱条款"
   案例中原告主张的日千分之五违约金（年化约182.5%）被法院大幅调低至年利率6%。企业在制定合同时，违约金条款要合理，一般不要超过年利率15%-24%，过高反而得不到法律支持。建议在合同中明确写明："如业主认为物业服务有问题，应通过正当渠道反映，不能以此为由拒交物业费。"

3. 建立问题处理流程，留存证据
   设立专门的问题登记系统，对业主反映的问题及时登记、跟进、反馈。即使是不属于物业责任范围的问题，也要做好记录并告知业主正确的解决途径。这样当业主拒交物业费时，企业有证据证明已尽到沟通义务，法院更容易支持物业公司的诉求。

记住：物业公司不是"万能管家"，明确责任边界、规范服务流程、做好沟通记录，才能有效降低法律风险，避免"服务了却收不到费"的尴尬局面。当业主提出非物业服务范围的问题时，积极协助沟通比简单拒绝更能让业主信服，也能减少纠纷发生的可能性。