未签正式租赁合同也要付租金 - 广德房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖1882民初3623号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实及判决结果
案件事实：
2019年，彭某向市房管中心承租了增谷路西侧房产，约定年租金12000元，租期一年。2020年8月31日，市房管中心向广德市某有资产投资经营有限公司移交了包括该房产在内的资产，由该公司实际管理。彭某未支付2020年租金。2020年10月30日，该公司通过公开拍租对房屋三年承租权进行竞拍，彭某以35991元成功竞拍，并与该公司签订房屋租赁合同（样本），但未在规定时间内签订正式合同和支付第一年租金11997元。2021年2月初，该公司发律师函要求彭某签订书面合同并支付2020年、2021年租金，但彭某未理会。该公司因疫情减免2020年三个月租金3000元。另查明，彭某曾支付拍卖订金10000元（扣除佣金900元后余9100元）。

判决结果：
法院判决彭某支付广德市某有资产投资经营有限公司租金11897元（已扣除拍卖余款9100元），并承担100元案件受理费；驳回该公司其他诉讼请求。

三、核心观点与风险提示
核心观点：口头约定或半拉子合同，也可能“赖不掉”租金！
这个案子最该让企业警惕的是：即使没签正式书面合同，只要实际用了房、参与了拍卖、签了样本合同，法律照样认定租赁关系成立，必须付钱！ 法院为啥这么判？很简单——彭某拍下了房子、签了样本合同、还一直住着没退租，这些行为已经表明“我认这笔生意”。法律不看纸面花哨，只看实际行为。

对企业风险的3个关键提醒（用大白话说）：

1. “没签合同=没事”？大错特错！
   很多老板觉得：“租客光拍了房子没签正式合同，我拿他没办法。” 本案直接打脸！彭某签了样本合同、付了拍卖订金、实际占用房屋，法院就认定他“默认”了租赁关系。风险防范：

   • 出租方：拍租后必须紧盯租客签正式合同。如果对方拖延，3天内发书面催告（比如律师函），明确“不签合同就收回房屋”，并保留快递记录。
   • 承租方：别以为“拖一拖”就能少付钱。参与拍租、签样本合同等于“举手投票”，事后赖账只会赔更多。

2. 疫情减免要“留痕”，口头承诺不管用
   本案中，公司主动给彭某减免3个月租金，但因为是“主动同意”且有记录（写在起诉材料里），法院才认可。如果只是口头说“疫情期间少交点”，租客反悔时企业百口莫辩。风险防范：

   • 减免政策必须白纸黑字：通过邮件、微信或补充协议写明“减免X个月租金”，让对方确认。
   • 电子转账备注用途：比如付租金时写“2020年1-9月房租”，避免后续扯皮。

3. 订金不是“定心丸”，要立刻冲抵租金
   彭某付了1万元拍卖订金，但公司没及时用它抵租金，导致诉讼时只能被动扣除。很多企业收了押金就忘，最后租客跑路，钱也追不回。风险防范：

   • 订金/押金到账后，3天内书面通知租客“该款项将优先冲抵X月租金”，避免对方主张“这是借款”。
   • 每次催租时同步提醒：“您已付的XX元押金，若逾期将直接抵扣欠款”，既施压又留证据。

总结：法律不怕“没合同”，就怕“没证据”。企业做租赁生意，别赌租客自觉，要靠“小动作”保平安：拍租后立刻签合同、减免政策留痕迹、押金到账速锁定。记住，省一张纸的钱，可能赔一万块的官司！（注：本文仅基于案例解读，具体操作请咨询专业律师）