业主个人无权单独要求物业停止收取共有车位费-枣阳物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终3140号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年12月18日，某控股集团有限公司枣阳分公司作为甲方，与枣阳市某物业服务有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，约定由枣阳市某物业服务有限公司为温州新城项目提供前期物业服务，其中第二十五条约定"本物业的物业服务费，依据《枣阳市住宅物业服务分等级收费指导标准》和枣阳市发改局价服字［2018］247号文件收取。其中高层按每月每平方米1.2元，非住宅按建筑面积每月每平方米2元，向业主或物业使用人收取"，第二十六条约定"地下车位服务费按480元／年、个收取，地上车位服务费按360元／年、个收取。占用业主共有道路停放汽车的停车服务收费（租金和车位服务费）实行市场调节价"。

2020年11月16日，某控股集团有限公司枣阳分公司作为甲方与叶某霞作为乙方签订《温州新城认筹协议书》及《认筹须知》，约定叶某霞以全款388000元选定购买温州新城房屋，选定的房号为906。

2021年11月29日，方某国作为甲方与叶某霞作为乙方签订一份《车位出售协议》，约定方某国将位于枣阳市温州新城小区东边车库最北边一间的北边一个空场地改建成一个车位出售给叶某霞，成交价为40000元。

2023年9月14日，方某兵在枣阳市**见证下向叶某霞出具一份《收条》，确认收到叶某霞温州新城项目购房款5000元，房号906，总房款393000元已交清。2023年9月18日，叶某霞向枣阳市某物业服务有限公司交纳2023年4月1日至2024年3月31日期间的物业管理费1397元、存电费300元、水费100元，同日签订《房屋装饰装修管理协议》，交纳装修押金2000元、施工押金500元。2023年9月1日，枣阳市某物业服务有限公司向叶某霞退还施工押金500元。

诉讼中，枣阳市某物业服务有限公司已于2025年3月18日向叶某霞退还停车费、物业费、装修押金共计3352.40元。

判决结果：一审法院驳回叶某霞的全部诉讼请求，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

核心观点：业主不能代表全体业主决定共有部分收费问题
本案的关键在于：叶某霞认为物业公司多收了她的停车费，要求立即停止收费并退款。但法院认为，小区里那些改建的停车位属于全体业主共有，能不能收费、收多少，必须由小区里足够数量的业主投票决定，而不是某一个业主说了算。即使叶某霞和开发商个人签了车位买卖协议，也不能对抗这个规则。物业公司已经把钱退给她了，双方的纠纷自然就结束了。

给企业的3个风险防范提醒

1. 前期合同要"走对程序"，避免"先天不足"
   本案中，业主主张《前期物业服务合同》无效，理由是没走公开招标程序。虽然法院因业主拿不出证据没支持，但现实中很多物业纠纷都栽在这个坑里！企业（尤其是物业公司）接手新小区时，必须严格按照《物业管理条例》走公开招投标流程，保留好招标公告、评标记录等证据。如果开发商直接指定物业公司，很可能被认定为"程序违法"，导致合同无效，后续收费全变"白干"。

2. 共有部分收费必须"业主点头"，别让个人纠纷变群体事件
   小区里的公共道路、绿地改建的车位，产权属于全体业主。本案物业公司收停车费被起诉，根源在于没走业主表决程序。企业要注意：

   • 别和个别业主私下签车位协议（如本案叶某霞与方某国的协议），这种协议对其他业主无效；
   • 收费前务必推动成立业主委员会，召开业主大会表决收费标准；
   • 如果暂时没业委会，可先公示收费方案，留好业主反馈记录，避免被认定为"擅自收费"。

3. 发现问题及时退钱，别让"小错误"拖成"大官司"
   本案物业公司聪明在：在法院判决前就把多收的3352元退给了业主。法院因此认定"钱已退清，纠纷结束"。企业遇到类似情况要记住：

   • 收费有争议时，先核对合同和物价标准，确认是否多收；
   • 一旦发现多收，立即主动退还并书面说明（如"因系统错误多收XX元，现已退还"）；
   • 保留退款凭证，避免业主二次起诉。

一句话总结：共有部分的事，必须"大家商量着办"。企业别指望用"个别业主同意"当挡箭牌，更别拖延处理收费问题——早规范、早退钱、早安心！