以房抵债协议权属清晰且意思真实即有效-阳新确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同有效纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6940号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年11月21日，湖北某建有限公司与湖北某置有限公司签订了《给水工程协议书暨居间协议书》，协议书约定由湖北某建有限公司承接湖北某置有限公司开发的阳新县某商业给水工程并委托湖北某建有限公司与阳新县某公司洽谈，达成给水工程施工合同，协议书约定该工程的施工范围、居间费、商业给水工程总价等条款。协议签订后湖北某建有限公司与湖北某置有限公司、阳新县某建有限公司于2020年12月30日签订《东方星城给水项目三方协议书》，对2019年11月21日的协议书进行了补充，于2022年2月18日又签订《补充协议书》，约定由阳新县某建有限公司负责支付该工程款。2024年7月15日阳新县某建有限公司向湖北某建有限公司出具《承诺书》，约定阳新县某建有限公司向湖北某建有限公司承诺工程款的支付方式和时间。湖北某建有限公司与阳新县某建有限公司于2024年9月5日签订《以房抵债协议书》，阳新县某建有限公司将经过司法拍卖后以物抵债所得来的阳新县城东新区东方星城小区某号楼某号房屋转让给湖北某建有限公司，用以抵偿湖北某置有限公司、阳新县某建有限公司欠湖北某建有限公司的工程款。签订《以房抵债协议书》后，湖北某建有限公司多次找两公司要求其协助办理所抵房屋网签备案及相关产权过户登记手续未果。

法院判决结果：确认湖北某建有限公司与湖北某置有限公司、阳新县某建有限公司于2024年9月5日签订的《以房抵债协议书》有效；两公司需在判决生效后三日内协助办理房屋网签备案手续和产权过户登记。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例的核心在于：以房抵债协议若房屋权属清晰、各方意思表示真实，且不违反法律强制性规定，法院就会确认其有效并强制履行。

从这个案例中，我们可以看出企业常见的几个法律风险点：

1. 多方合同关系混乱，责任不清

本案中，从最初的两方协议发展到三方协议，再到补充协议，最后到以房抵债协议，整个过程中涉及到多家公司。很多企业老板在合作初期只关注"能赚钱"，却不重视明确各方权利义务。一旦出现纠纷，就会像本案一样扯皮不清。特别是当一家公司不配合时（如本案中湖北某置有限公司未出庭），会给其他方带来额外麻烦。

风险防范建议：签订合同时，一定要明确"谁该做什么"。如果是多方合作，建议在合同中清晰列明：甲方负责什么、乙方负责什么、丙方负责什么，避免责任推诿。特别是工程类项目，更需要明确付款责任主体。

2. 以房抵债看似简单，实则暗藏风险

很多企业认为"房子能抵债就不错了"，就草率签订了以房抵债协议。但本案之所以能成功，关键在于阳新县某建有限公司是"通过司法拍卖后以物抵债取得案涉房屋所有权"，权属非常清晰。如果房屋存在抵押、查封、产权不明等情况，以房抵债协议很可能被认定为无效。

风险防范建议：接受房产抵债前，务必查清房屋"五证"情况：

• 房屋是否有产权证？
• 是否已被抵押给银行？
• 是否已被法院查封？
• 是否有其他共有人？
• 是否存在产权纠纷？

最简单的办法是去当地不动产登记中心查询房屋状态，花几百元查询费可能避免几十万甚至上百万的损失。

3. 协议约定太笼统，执行困难

本案中，《以房抵债协议书》第三条明确约定："签订本协议一个月内协助办理房屋网签备案手续；签订本协议三个月内协助办理产权过户登记手续"。正是因为约定具体、可操作，法院才能直接判决"三日内协助办理"。

很多企业签订的抵债协议只写"以某房屋抵偿债务"，却不写具体如何办理过户、由谁办理、何时办理。一旦对方拖延，就难以维权。

风险防范建议：签订以房抵债协议时，必须明确以下细节：

• 具体哪套房屋（精确到房号）
• 办理网签和过户的具体时间节点
• 费用由谁承担
• 如果不配合怎么办（可约定高额违约金）
• 是否有替代履行方案

4. 证据链不完整，难以证明事实

本案中原告能够胜诉，是因为他们从2019年最初的协议到2024年的以房抵债协议，形成了完整的证据链。很多企业发生纠纷时才发现"当时都是口头说的"，或者"协议找不到了"，导致有理说不清。

风险防范建议：

• 所有重要约定都必须书面化
• 重要文件至少保存两份原件
• 微信、邮件等电子证据要及时固定（可做公证）
• 付款必须通过公司账户，避免现金交易

5. 不重视诉讼程序，消极应对

本案中湖北某置有限公司"经传票传唤无正当理由拒不到庭"，法院直接缺席判决。很多企业收到法院传票后不当回事，认为"不到庭就没事"，结果法院在你缺席的情况下判你败诉，你连申辩的机会都没有。

风险防范建议：

• 收到法院传票必须高度重视
• 即使觉得对方无理，也要出庭说明情况
• 实在无法出庭，至少要委托律师提交书面答辩意见

给企业的最后一句忠告：

以房抵债是解决企业间债务问题的常见方式，但不是"随便签个字就行"的简单操作。务必做到"三查三明确"：查清房屋权属、查清债务金额、查清履约能力；明确各方责任、明确履行步骤、明确违约责任。只有这样，才能真正实现"以房抵债解难题"，而不是"以房抵债添新愁"。