房屋未办产权登记开发商将无限期承担担保责任-阳新借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初857号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
被告汪某、肖某系夫妻关系。2013年8月15日，被告汪某、肖某向原告中国某行股份有限公司阳新支行申请个人住房贷款240000元，以位于阳新县兴国镇兴国大道120号京海大厦商住楼1905室房屋设定抵押。同日，被告阳新县某实业发展有限公司（甲方）与原告中国某行股份有限公司阳新支行（乙方）签订《阶段性担保及回购保证协议书》，主要内容为：为了促进阳新县某实业发展有限公司开发的“京海大厦小区”商住房销售，乙方向购房客户提供按揭贷款；甲方作为开发商提供连带责任保证，保证范围包括客户贷款本金、利息、罚息等；甲方的保证期限为“该客户房产证件办理完毕为止”。被告汪某、肖某亦于同日向原告出具《同意抵押承诺书》，同意以该房产作为抵押物。

2013年10月10日，被告汪某（借款人）、肖某（抵押人）、阳新县某实业发展有限公司（保证人）与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额240000元，期限120个月，还款方式为等额本息；阳新县某实业发展有限公司作为阶段性保证人，自借款发放日起至“借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记之日止”，承担连带保证责任。2013年10月9日，房屋办理了商品房预售抵押预告登记。2013年10月10日，原告向阳新县某实业发展有限公司账户发放贷款240000元。被告汪某从2022年2月20日开始逾期还款，截至2024年6月3日，尚欠本金51527.71元、利息（含罚息、复利）5981.26元。另查明，案涉房屋至今未办理建筑物所有权首次登记。

法院判决结果：被告汪某、肖某需在10日内偿还原告借款本金51527.71元及利息（截至2024年6月3日利息5981.26元，后续利息按合同计算至还清日）；阳新县某实业发展有限公司对上述债务承担连带还款责任，且在代偿后有权向汪某、肖某追偿。

三、核心观点：警惕“阶段性担保”变“无限期责任”的陷阱
这个案子说透了一个关键问题：开发商以为只是“临时帮忙”做担保，结果因为房子产权证没办下来，反而背上了长期还债的锅。阳新县某实业发展有限公司在合同里明明写的是“只担保到房产证办妥为止”，但房子建好后一直没走完产权登记流程（连建筑物的“出生证明”——所有权首次登记都没办），导致担保责任卡在手里甩不掉。最终，购房者汪某、肖某还不上钱，开发商被迫替他们兜底还了5万多本金和利息。

对企业来说，这就像签了个“隐形无底洞合同”：

1. “阶段性”不等于“短期”：很多开发商以为房屋一竣工就能自动解除担保，但现实中，从盖好房子到拿到产权证，要跑规划、消防、测绘等多个部门。任何一个环节卡住（比如验收不合格、材料不全），担保期就无限延长。本案中，房子2013年就卖了，10年后产权证还没影儿，开发商还得继续担责。
2. 银行不会主动“解套”：合同里写了“办证后担保解除”，但银行不会天天盯着进度。开发商不主动跟进，银行默认担保一直有效。一旦购房者断供，银行直接找开发商要钱，法院也支持这种做法。
3. 小疏忽酿成大损失：开发商可能觉得“反正房子卖出去了，后续是买家的事”，但法律上，办证的启动责任往往在开发商（比如要先办首次登记）。本案中，开发商没及时推动这一步，结果自己赔了夫人又折兵。

给企业的实用建议：

• 盯紧“办证时间线”：签担保合同时，明确约定“开发商必须在交房后X天内启动产权登记”，并留好催办证据（比如发函给房管部门）。别等到银行催债才想起来查进度。
• 和银行“绑定”进度：定期向银行书面报告登记进展（例：“XX小区已提交测绘材料，预计30天内完成”），避免银行误以为你“躺平”。合同里可加一句：“若因开发商原因延误办证，担保期顺延”，但反过来，若因买家或政府部门原因延误，及时书面通知银行免责。
• 提前备“退路”：对拖延办证的楼盘，主动和银行协商：要么缩短担保期（比如约定“交房后6个月自动解除”），要么用保证金替代担保。千万别学本案开发商——全程不吭声，最后被缺席审判背锅。

记住：担保不是“走过场”，而是真金白银的风险。房子卖得再好，产权证没落地，开发商的担保锁就解不开。花1小时盯办证流程，能省下几十万冤枉债！