物业服务合同中手写条款优先于打印条款 - 赤壁物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1045号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果

某甲酒店在永邦欧洲城小区经营，处于该小区物业管理区域内。2020年6月30日之前，由案外人赤壁桃花源某公司提供前期物业服务，桃花源某公司与某甲酒店签订《物业服务补充协议》约定"经双方协商物业服务费按打包形式收取，某甲酒店每年一次性向桃花源某公司交纳物业服务费45000元，每五年递增5%"。2020年8月7日依法经业主代表大会推选，永邦欧洲城小区与赤壁邦宁某公司达成物业服务合同，该合同第三章第一条第三款约定"物业服务费-商业门面：1元／月平方米"。2021年2月3日，邦宁某公司与赤壁市某物物业管理服务有限责任公司（以下简称某物某公司）签订《物业管理移交协议书》，将该小区物业管理移交给某物某公司，该协议经永邦小区业主委员会、赤壁市某社区、邦宁某公司、某物某公司盖章确认。协议书约定"某物某公司接管后，应按照《物业管理条例》及邦宁某公司与永邦欧洲城小区业主委员会签订的《永邦欧洲城物业服务合同》指定的服务内容履行小区物业服务管理，承担物业管理相关责任"。该《物业管理移交协议书》已在小区公示栏公示。2021年11月4日，某物某公司与某甲酒店签订《业主手册》，其中永邦欧洲城物业管理服务协议约定"自2021年10月1日起，按照年打包45000元计算物业服务费"。2023年10月1日之前某物某公司一直按照年打包45000元标准向某甲酒店收取物业费。2023年10月1日之后，某甲酒店要求继续按照年打包45000元支付物业费，但某物某公司要求某甲酒店按照1元／月平方米标准支付物业费。

另查明，2022年9月13日，某物某公司与某甲酒店签订《多收水费抵扣物业费协议》，约定某甲酒店同意将多收的维护费用共19108元全部抵扣物业费。

法院判决结果：某甲酒店自2023年10月1日起至2024年10月1日止欠某物某公司物业服务费45000元，抵扣多收的19108元维护费用后，某甲酒店还需支付25892元；驳回某物某公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案例看似是物业公司和酒店之间的小纠纷，实际上给所有企业敲响了警钟：合同中的手写内容比打印内容更有法律效力，企业在签订合同时必须特别注意手写条款的法律后果。

为什么手写条款比打印条款更重要？

在这个案例中，2021年11月4日双方签订的《业主手册》中，关于物业费的条款是这样写的："商铺物业按建筑面积每月每平方米年打包45000-14277电梯泵用电，实收30723元暂定收费。"其中"年打包45000-14277电梯泵用电，实收30723元"是手写的，其他是打印的。

法院认为：手写部分才是双方真实意思表示，应当以手写内容为准。虽然打印部分有"暂定收费"的表述，但因为小区业主委员会已经成立并选聘了物业，这种"暂定"的表述不能改变双方实际约定的"年打包45000元"标准。

对企业的重要启示：

1. "手写即承诺"原则：在合同上手写的任何内容，都会被法院认定为双方特别约定，优先于打印的标准条款。不要在合同上随意手写内容，尤其是修改关键条款时。

2. "暂定"不等于"不确定"：本案中物业公司认为"暂定"意味着以后可以改变价格，但法院认为既然双方已经按"年打包45000元"实际履行了两年，就说明这是双方确认的真实价格。企业不要滥用"暂定"、"试用"等词语来逃避合同责任。

3. 协议抵扣要明确时间范围：某物某公司认为2022年签订的《多收水费抵扣物业费协议》已经用于抵扣2022年的物业费，但因为协议中没有写明抵扣哪一年的费用，法院认定可以抵扣2023-2024年的物业费。企业在签订抵扣协议时，一定要明确写明抵扣的具体期间和金额。

企业如何防范类似法律风险？

1. 合同签字前"三查"：

   • 一查：有没有手写修改内容？有则必须双方确认并签字盖章
   • 二查：关键数字是否准确？本案中"45000元"和"19108元"这些数字差1元都会影响结果
   • 三查：抵扣、优惠等特殊约定是否明确时间范围？不要笼统说"抵扣物业费"，要说"抵扣2023年1月1日至2023年12月31日期间的物业费"

2. 变更合同要"新签"而非"手写"：
   如果价格、服务内容等需要调整，建议重新签订补充协议，而不是在原合同上手写修改。补充协议应写明"本协议与原合同不一致的，以本协议为准"。

3. 履行过程要留痕：
   本案中法院认定按45000元收费是因为"2023年10月1日之前一直按此标准收取"。企业要保留好每一次收费的凭证，如果实际履行与合同约定不符，可能会被认定为变更了合同。

4. "打包收费"要明确包含内容：
   本案中"年打包45000元"包含了哪些服务不明确，导致后续争议。企业签订打包收费合同时，应列明包含的具体服务项目，避免日后扯皮。

5. 争议解决要及时书面确认：
   双方对物业费标准有争议时，应及时通过书面方式确认解决方案。本案中双方对收费标准存在分歧却未及时解决，导致纠纷扩大。

总结

这个案例告诉我们：合同不是走过场，手写一个数字可能比打印一页纸更有法律效力。企业在签订合同时，不要因为对方是"老客户"就放松警惕，不要觉得"只是小修改"就随意手写，更不要认为"口头说好就行"。

作为企业法律顾问，我建议：重要合同签字前，务必请专业律师审核；对合同中的手写内容，必须双方当面确认并另行签字；履行过程中如有变更，及时签订书面补充协议。这样看似多花一点时间和费用，但能避免日后几十万甚至上百万的损失。

记住：合同上的每一个字，都可能成为法庭上的"呈堂证供"。规范签约、谨慎履约，才是企业防范法律风险的最有效方法。