物业服务交接中未明确约定设备使用费责任不成立-巩义租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫01民终14471号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年7月1日，河南某铝业有限公司作为丙方与财某河南分公司作为甲方，巩义市某园小区首届业主委员会作为乙方签订《某园商业街高压用电设备合作协议》。协议约定：丙方自愿在甲乙双方共同管理的某园小区项目安装变压器设备一台，变压器功率为800ｋＷ,10ＫＶ300电缆280米，增加现有630ｋＷ800ｋＷ变压器高低压保护开关2套；合作期限自2019年7月1日至2024年3月4日；甲方按月对于商业用户实际耗电量进行抄表，按1元／度向商业用户收缴电费；甲方按0.63元／度向政府配电主管部门缴纳应缴电费；每月甲方对于结余电费扣除10%的人工服务费，剩余电费次月20日前将结算总额支付到丙方指定账户；800ｋＷ变压器一台、10ＫＶ300电缆280米、630ｋＷ800ｋＷ变压器高低压保护开关2套，设备产权归属丙方所有，协议终止或期满不再合作时，丙方有权拆除并将所有的变压器设备及各种材料收回。

《某园商业街高压用电设备合作协议》签订后，某铝业公司依约为某园小区安装800ｋＷ变压器一台、10ＫＶ300电缆280米和630ｋＷ800ｋＷ变压器高低压保护开关2套。某生活服务集团有限公司巩义分公司实质上负责某园小区的物业管理工作，与某铝业公司对接进行案涉变压器使用费的结算。

巩义市某园小区首届业主大会到期后，2023年7月28日，经巩义市紫荆路街道办事处批准成立某园小区物管会，负责某园小区日常管理工作。

2023年9月28日，某园小区物管会与财某河南分公司签订《协议书》，约定双方2019年3月5日签订的《物业服务合同》于2023年9月30日解除等。

2024年1月5日，经公开招标，某物业管理公司进驻某园小区，其与巩义市某社区居民委员会签订《物业服务合同》合同期限自2023年12月15日至2028年12月14日。

某物业管理公司进驻该小区后，某生活服务集团有限公司巩义分公司与某物业管理公司向某电力公司巩义供电公司提交客户变更用电（丙类）申请表，申请将户名为某生活服务集团有限公司巩义分公司过户给某物业管理公司。

2022年1月27日，某生活服务集团有限公司巩义分公司支付某铝业公司2020年9月1日至2021年7月变压器使用费67,969.07元，平均每月使用费6,179元；2022年8月25日，某生活服务集团有限公司巩义分公司支付某铝业公司2021年8月1日至2022年4月30日变压器使用费67,935.89元，平均每月使用费7,548元。

2023年12月27日，某铝业公司为某生活服务集团有限公司巩义分公司开具增值税专用发票，金额为150,533.2元。某铝业公司称此款系2022年5月1日到2023年9月30日的变压器使用费。

二审另查明，2023年10月1日至2023年12月14日期间，**队对某园小区提供物业服务。

法院判决结果：二审法院撤销了一审中关于某园小区物管会支付变压器使用费的判决，维持了其他判决项。具体来说，财某河南分公司和某生活服务集团有限公司巩义分公司需支付某铝业公司变压器使用费150,533.2元；某物业管理公司需返还变压器等设备并支付40,000元使用费；财某河南分公司和某生活服务集团有限公司巩义分公司需赔偿损失5,000元；但某园小区物管会无需支付变压器使用费。

三、案例的核心观点

这个案子给我们企业最重要的启示是：在业务交接过程中，如果新接手方没有明确承诺承担前任的债务，而且你又拿不出证据证明新接手方实际收了这笔钱，那么法院不会让新接手方替前任"背锅"。

具体到本案，某铝业公司认为某园小区物管会接手管理后就应该支付变压器使用费，但法院发现了一个关键问题：2023年10月1日至12月14日期间，实际上是"队"在为小区提供物业服务，商业用户的电费也是交给"队"，而不是某园小区物管会。某铝业公司既不能证明物管会收了这笔钱，也不能证明"**队"把钱转给了物管会。按照"谁主张谁举证"的法律原则，某铝业公司输了这部分官司。

对企业来说，这个案例暴露了三个常见却危险的误区：

误区一："谁管理就该谁负责"的错误认知
很多企业认为，既然你接手了这项业务，就应该承担之前的所有责任。但法律不是这样规定的！就像你租房子，前任租客欠的物业费，新租客不需要替他还。企业接手新业务时，一定要专门核查：前任有哪些合同义务？哪些债务需要我来承担？不要想当然地认为"管理了就应该负责"。

误区二：口头交接等于没交接
本案中，财某河南分公司退场时，虽然和某园小区物管会签了《协议书》解除物业服务合同，但没明确说"变压器使用费谁来付"。这种"留尾巴"的交接方式，直接导致了后续的纠纷。企业在交接时，必须把每一项资产、每一笔债务、每一个合同责任都写清楚，双方签字确认，不能只说"以后你看着办"。

误区三：不保存证据等于没发生
某铝业公司说物管会收了变压器使用费，但拿不出收据、转账记录等证据。而法院要求物管会和新物业公司核实收费情况时，他们也没回复——这种"不作为"在法律上会被视为默认对方的说法。企业日常经营中，一定要养成"白纸黑字"的习惯：合同要签书面的，费用要开发票，交接要签确认单，微信聊天记录也要定期备份。

给企业的3个实用建议：

1. 合同要"想得远"：签合同时别只考虑现在，要预见到将来可能的变化。比如本案的协议里可以加一句："如物业服务主体变更，原物业公司应确保新物业公司承接本协议项下付款义务，否则由原物业公司继续承担"。这种条款能避免后续扯皮。

2. 交接要"算得清"：企业交接时必须做"三清"：资产清点清单、债务确认清单、合同责任转移清单。每一份清单都要双方签字，最好有第三方见证。特别提醒：口头承诺再好听，不如签字确认来得实在。

3. 证据要"留得全"：从今天起，企业要做好"四保留"：保留合同原件、保留付款凭证、保留沟通记录、保留交接文件。现在手机拍照很方便，重要的文件拍个照存手机里，比事后找证据强一百倍。

记住：法律只保护有准备的企业。在商业活动中，模糊的责任等于没责任，没证据的主张等于没主张。企业要想避免类似本案的纠纷，关键就是六个字——合同写清楚，交接留凭证。这样即使发生争议，你也能底气十足地说："证据在我这里！"