口头约定装修免租期无效需书面确认-麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初7080号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年3月2日，麻城某资产经营公司与某家居科技公司签订《麻城市城投创新创业园工业厂房租赁合同》，约定某家居科技公司租用麻城市经济开发区**道以南、西陵一路以西处西区2栋（3、4号钢构厂房），建筑面积约8762平方米，租赁期限三年（2022年4月1日至2025年3月31日，装修期另行约定），年租金1051440元，物业管理费每年52572元。合同规定租金需在合同年度开始前10日内付清，逾期每日按欠付金额万分之三支付违约金。麻城某资产经营公司于2022年4月1日交付厂房，但某家居科技公司仅在2023年1月18日支付了2022年6月、7月的部分租金175240元和物业费8762元，之后再未付款。2024年8月9日，麻城某资产经营公司发律师函催款，某家居科技公司仍拒绝支付。

法院判决：某家居科技公司需向麻城某资产经营公司支付欠租297万余元及分段计算的违约金（按日万分之三）、物业费14万余元；驳回麻城某资产经营公司关于物业费违约金的诉求。某家居科技公司主张“口头约定4个月装修免租期”的辩解未被采纳。

三、核心风险提示：口头约定等于没约定，关键条款必须白纸黑字
这个案子看似是“欠钱不还”，实则暴露了企业最常见的法律陷阱：把口头承诺当合同，吃亏了才后悔。某家居科技公司老板肖某在法庭上拍着胸脯说：“签合同时，对方口头答应我装修期免4个月租金！”可法院为啥不认？因为法律只看证据，不听“我以为”。

咱们企业做租赁生意时，常会遇到类似场景：房东说“装修期宽限几个月”，租客说“等设备装好再付钱”。但一没写进合同，二没留聊天记录，三没签字确认——这种“君子协定”在法庭上就是废纸！就像借钱不打借条，对方赖账时你只能干瞪眼。本案中，合同明明写着“装修期另行约定”，可双方只动嘴没动笔，某家居科技公司拿不出任何证据，自然败诉。

给企业的3条保命建议：

1. 重要条款必须“落地成文”
   别嫌麻烦！租金减免、免租期、付款时间等核心条件，一定要写进合同正文或补充协议。哪怕对方说“口头说好就行”，你也得回一句：“张总，规矩不能破，我这就拟个补充条款您签个字？”像本案的“装修期另行约定”，若当时签份两页纸的补充说明，结果可能完全不同。

2. 日常沟通“留痕”比签字更重要
   现在手机微信就是证据库！催款、协商免租时，别只打电话。发条微信：“肖总，按咱俩昨天说的，装修期4个月免租，我月底前补协议，您看对吗？”对方回个“OK”或“行”，这就是铁证。就算对方不回复，你发的内容也能作为辅助证据。别把信任建立在“对方人品好”上，要建立在“手机有记录”上。

3. 收到律师函=最后通牒，立刻行动
   本案中某家居科技公司收到律师函还“躺平”，结果不仅付全款，还背上了每日万分之三的违约金（算下来一年多掏10万！）。企业一旦收到催款函、律师函，24小时内必须响应：要么付钱，要么书面提出异议（比如“对金额有疑问，申请核对”），千万别当没看见。沉默只会让债务像雪球越滚越大。

记住：商场如战场，情分归情分，规矩归规矩。合同不是束缚，而是护身符——它让讲信用的人不吃亏，让想耍赖的人没空子钻。下次签合同时，多花10分钟写清楚关键条款，省下的可能是几十万真金白银。别等法院判决书下来才明白：原来“说好的”，未必算数。