多次拖欠土地租金将导致合同被解除-肥西租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0123民初5105号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2018年1月1日，肥西县官亭镇姚某土地流转专业合作社（以下简称“姚某合作社”）与合肥市镜某园艺有限公司（以下简称“镜某公司”）签订《姚岗村土地流转协议书》，约定姚某合作社将约208.25亩土地（实际为202.79亩）流转给镜某公司经营，租期至2025年12月31日，前三年租金为550元/亩/年，每年1月1日前支付。协议签订后，姚某合作社交付土地，镜某公司开始经营。
2020年，姚某合作社曾因镜某公司拖欠2019年租金起诉（案号<2020>皖0123民初1593号），法院认定土地四至清晰、道路通畅，判决镜某公司支付租金，但未解除合同（考虑到其前期投入）。
此后，镜某公司仍未支付2020年、2021年租金。姚某合作社再次起诉，要求解除合同、返还土地并支付拖欠租金（2020年1月1日至2021年7月1日计167301元）。

判决结果：
法院支持姚某合作社全部诉求：

1. 解除双方签订的《姚岗村土地流转协议书》；
2. 镜某公司60日内返还202.79亩土地；
3. 镜某公司15日内支付2020-2021年拖欠租金167301元，并按年租金111534.5元标准支付后续占用费至实际交地日。

三、企业如何防范类似法律风险？

核心观点：拖欠租金超两次，合同可能直接被解除！
本案中，镜某公司因连续两年拖欠租金，被法院认定“违约导致合同无法继续履行”，最终失去土地经营权。更值得警惕的是：

1. “多次违约”是压垮合同的最后一根稻草
   镜某公司2019年已因欠租被起诉并败诉，法院当时出于“保护经营投入”未解除合同。但2020-2021年继续拖欠，法院直接判决解约。企业切勿心存侥幸：合同履行中，若因资金问题暂时无法付款，务必主动协商延期并留存书面证据，而非消极逃避。

2. 用“对方有小问题”当挡箭牌？法院不认！
   镜某公司辩称“土地界限不清”“道路不通”“施工导致损失”，但法院指出：

   • 之前判决已明确认定土地四至清晰、道路通畅；
   • 若存在施工损失等问题，应另案起诉索赔，不能直接拒付租金。
     企业须知：合同义务有主次之分。租金是核心义务，道路、界限等问题属于次要争议，企业不能以“对方也有小错”为由停止履行主要义务（如付款）。若遇纠纷，应同步推进两件事：
     ✅ 按合同继续付款（避免被认定违约）；
     ✅ 另行发函索赔或起诉（保留维权证据）。

3. “口头承诺”不如“白纸黑字”
   镜某公司提交2020年3月的《协商记录》，称“村要先修路才付租金”，但法院认定这只是单方陈述，不构成有效补充协议。
   风险提示：

   • 任何合同变更（如延期付款、修路义务）必须签订书面补充协议，并明确“新约定取代原条款”；
   • 仅微信、口头承诺或会议记录无法对抗原合同。

给企业的实操建议：

• 租金日设置双重提醒：在合同约定的付款日前15天、3天分别设置系统/人工提醒，避免遗忘；
• 遇到纠纷“三步走”：
  ① 先按合同付款（保留转账凭证）；
  ② 3日内书面发函说明争议点（如“道路问题影响经营，已另案处理”）；
  ③ 同步收集证据准备另案索赔。
• 合同关键条款自查：
  ✘ 避免模糊表述（如“村有权收回土地”——应明确“村合作社”）；
  ✔ 写清“若拖欠超__次，守约方有权解约”（本案因无此条，法院按法定解约权判决）。

一句话总结：企业经营中，核心义务（如付款）必须优先履行，用“对方也有小错”拖延付款，极易引发合同被解除+赔偿双重风险。尤其土地、厂房租赁等长期合同，一次违约或可补救，两次拖欠很可能满盘皆输！