提前解除租赁合同必须履行书面通知义务-林州市租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫05民终1623号
审理法院：河南省安阳市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年10月1日，李某明（甲方）与林州某用品有限公司、李某昌（乙方）签订了一份租房协议书，约定：乙方租赁甲方房屋期限为2020年9月15日至2025年9月15日止，共计五年；租金每年一次性付给甲方，共计贰万伍仟元整；甲方有使用房屋的优先权，但需提前六个月通知乙方。2020年10月19日，李某昌向李某明转账20,000元，现金给付李某明5,000元。

李某明陈述租房协议书系被告提供，租房时其应被告要求将案涉房屋进行了批墙、改线路、换大门等装修，花费近三万，暂无证据提交。其于2021年10月份左右找被告催要租金，被告电话不接也不让其进门，后一直联系不上被告，其未报警。2022年2月27日，其收到一个快递，后发现不是其购买的东西，故拒收了。

被告陈述租房协议书系其提供，其实际只租赁了一年。2021年4月1日，其租赁了李杏章的厂房，并签订了租赁合同。2021年7月其口头告知李某明要解除合同，未提交证据证明。租房时屋内、大门的改动都是经过李某明同意，李某明亲自改的，其不清楚花了多少钱。

法院一审判决林州某用品有限公司应向李某明支付2021年9月-2022年4月的租赁费14,583元；李某昌对上述款项承担连带清偿责任；驳回李某明的其他诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例看似简单，却隐藏着许多企业租赁房屋时容易忽视的法律风险。我们用大白话来说说这个案子给企业带来的警示。

首先，这个案子告诉我们：想提前退租，不能说走就走。林州某用品有限公司签了5年合同，只租了一年就想搬走，他们说2021年7月就口头通知房东要解约，但因为拿不出证据，法院不认账。直到2022年2月才通过快递寄回钥匙，这才有了解除合同的证据。

合同里有一条"甲方有使用房屋的优先权，需提前六个月通知乙方"，法院认为这条约定很关键——既然要求房东提前6个月通知，那租户提前解约也应该提前6个月通知。因为林州某用品有限公司没按这个做，结果被判要多付几个月租金。

对企业来说，这个案子有5个重要提醒：

1. 合同条款要"双向看"
   签合同时不能只看对自己有利的条款。本案中，公司只注意到"房东要提前6个月通知"，却没意识到这条反过来也约束自己。签订合同时，每一条款都要想清楚："如果对方这样对我，我该怎么办？"

2. 口头通知等于没通知
   公司说"2021年7月就口头通知了"，但法院不认可。在法律上，"说过了"不等于"证明说过了"。企业想解除合同时，必须用书面方式（如正式函件、电子邮件、快递等），并保留送达证据。微信消息也行，但要确认对方已读并截图保存。

3. "联系不上"不等于合同解除
   房东说找租户要租金，租户不接电话、不让进门，这看起来像租户不想租了，但法律上这不等于合同解除。合同不会因为"失联"自动终止，必须有明确的解除意思表示和符合约定的程序。

4. 装修投入要"白纸黑字"
   房东说为租户装修花了3万，但因为没签补充协议、没留票据，法院没法支持。企业租房子如果需要装修，一定要在合同里写清楚：谁出钱、装修标准、合同期满或提前解除时如何处理。花小钱签补充协议，能避免大损失。

5. 打官司要"一次说全"
   房东二审时才提出要对方支付大门款、恢复墙体，但因为一审没提，法院不予审理。企业遇到纠纷起诉时，要把所有相关诉求一次性提全，不要指望"下次再说"。就像看病要一次性告诉医生所有症状，漏说可能影响治疗。

最后提醒企业老板：租赁合同不是"走过场"，签前多花1小时看条款，可能避免后期多付几万元租金。特别是中小微企业，现金流宝贵，千万别因小失大。提前解约不是不可以，但一定要按合同约定走完程序，保留好每一步证据。记住，法律不保护"我以为"，只保护"我证明了"。