借款人逾期不还款，银行可提前解除合同并行使抵押权-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0581民初938号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年3月1日，古某向中国某银行宜都市支行申请购房贷款38万元，古某与向某共同填写《个人信贷业务申请表》，并在"（共同）申请人及配偶签字"和"抵／质押人（共有人）签字"一栏签名、捺印。同日，向某填写《个人信贷业务自然人保证人情况表》，并在保证人处签名、按印。向某作为承诺人（担保人）签署《担保承诺书》："借款人古某于2018年3月1日向某银行申请贷款38万元，用于购买位于宜都小西湖、天泽水岸4号楼1-301号房一套，本人同意对上述贷款提供连带责任保证担保及共同还款责任"。

2018年3月28日，古某、向某与某银行签署《个人购房担保借款合同》，约定借款金额38万元，借款期限240月，借款人购房合同编号为18****020，购买的房产位于宜都小西湖、天泽水岸4号楼1-301号。还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日。合同约定由向某按连带责任保证提供保证担保，同时以所购房屋提供抵押担保。合同第11.4条约定"借款人未按约定按期足额偿还借款"时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。古某在借款人和抵押人处签名、捺印，向某在保证人和抵押人处签名、捺印。向某同时签署了《履行共同还款责任承诺书》，承诺对借款债务承担共同还款责任和连带责任保证担保。

2018年4月4日，某银行将38万元打入古某指定的宜都某置业有限公司银行账户，借款日期为2018年4月4日，到期日期为2038年4月3日，执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。古某自2018年5月20日开始按时还款，自2022年5月8日后未按时足额还款，经银行催告后仍未足额还款。截至2023年3月20日，古某仍欠借款本金334167.20元、利息15402.86元。

2020年6月18日，双方对古某、向某名下的位于宜都市镇村号楼单元层号房屋办理抵押权不动产登记证明，他项权证号为鄂（2020）宜都市不动产证明第0**2号，抵押顺位为第一顺位抵押，被担保主债权数额为38万元。

另查明，古某与向某于2012年1月12日登记结婚，该贷款发生在双方夫妻关系存续期间。

法院判决：1. 《个人购房担保借款合同》于2023年5月12日解除；2. 古某需偿还借款本金334167.20元及截至2023年3月20日的利息15402.86元，并按年利率8.4525%支付后续利息；3. 向某对上述还款义务承担连带责任；4. 某银行有权就债权对抵押房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案例看似是个人房贷纠纷，但对企业经营中的资金借贷同样有重要警示。许多企业主在经营中也会向银行申请贷款，或者为企业员工提供购房贷款担保，甚至企业之间相互担保融资。一旦出现逾期还款，同样可能面临合同被解除、资产被处置的风险。

关键风险点一：合同条款理解不清导致被动违约

古某在合同中明确约定"每期末月的20日为还款日"，但他从2022年5月8日后就未按时足额还款。很多企业负责人在签合同时只关注贷款金额和期限，却忽略了具体的还款日期、违约条款等细节。特别要注意合同中的"提前收回借款"条款，本案中正是因为合同第11.4条明确规定了"借款人未按约定按期足额偿还借款"时银行有权提前收回贷款，才让银行在仅逾期10个月的情况下就成功解除了长达20年的合同。

企业防范建议：签任何借款合同时，务必让财务和法务人员逐条审阅，特别是关于还款时间、违约责任、提前还款条件的条款。不要简单认为"长期贷款"就不会被提前收回，合同中有明确约定的情况下，银行完全有权提前终止合同。

关键风险点二：担保手续不规范导致责任扩大

向某虽然不是主借款人，但因为签署了《担保承诺书》和《履行共同还款责任承诺书》，最终被判决承担连带还款责任。值得注意的是，向某与古某是夫妻关系，但法院判决其承担责任的主要依据不是夫妻共同债务，而是她本人明确签署的担保文件。这提醒我们，很多企业主为配偶或亲友的贷款提供担保时，往往觉得"只是走个形式"，没意识到一旦签字就要承担真实法律责任。

企业防范建议：无论是个人为企业贷款担保，还是企业为他人提供担保，都必须明白"签字即负责"。担保不是走过场，而是真金白银的责任。如果必须提供担保，应明确担保范围、期限，并考虑设置反担保措施。特别警惕"共同还款责任承诺书"这类文件，它比普通担保责任更重，意味着债权人可以直接要求你全额还款，而无需先向主债务人追偿。

关键风险点三：抵押登记不及时导致债权落空

本案中，虽然2018年就签订了抵押合同，但直到2020年6月才办理抵押登记。这期间如果房屋被转卖或另设抵押，银行的优先受偿权就可能受影响。现实中，很多企业做抵押贷款时，以为签了抵押合同就高枕无忧，却拖延办理登记手续，结果在债务人破产时才发现抵押权不成立，只能作为普通债权人排队受偿。

企业防范建议：对于任何需要抵押担保的贷款，务必在放款前或放款后立即办理抵押登记。不要轻信"先放款后补登记"的说法，银行实践中都是"登记完成才放款"。企业作为贷款方时，要确保抵押登记手续完备；作为借款方时，也要及时配合办理登记，避免因登记瑕疵影响自身融资。

额外提醒：夫妻共同债务的特殊风险

本案中古某和向某是夫妻，但向某承担责任不是因为夫妻关系，而是因为她主动签署了担保文件。现实中很多企业主误以为"夫妻一方借款就是共同债务"，结果在配偶不知情的情况下借款，事后配偶不认账；或者相反，以为配偶签了字就肯定是共同债务，其实法律有严格认定标准。

企业防范建议：涉及夫妻共同债务时，最稳妥的方式是让配偶本人签署书面确认文件，明确表示知晓并同意该债务。不要仅凭结婚证就认为配偶必然要承担责任，也不要让配偶在不知情的情况下在合同上随意签字。

最后给企业主一个简单口诀："借款看日期，担保要谨慎，抵押必登记，夫妻共签字"。在资金借贷这件事上，细节决定成败。看似简单的还款日延误，可能引发连锁反应；一份看似无关紧要的担保文件，可能让企业背上巨额债务。做好这四点，能避免80%以上的借贷法律风险。毕竟，企业经营如行舟，资金链就是生命线，稍有不慎就可能触礁沉没。