企业租赁土地前必须核实权属否则损失自担-长葛租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)豫1082民初5035号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实
2006年7月1日，长葛某福来机械有限公司与长葛某桥镇南韩庄社区居民委员会签订《租赁土地协议书》，主要约定：1、南韩庄居委会将位于东邻107国道，南邻左清坡（吊基北沿），西邻1组地路中，北邻刘某恩（房前4米），面积共计7.93亩的土地出租给某福来公司。2、租赁期间30年，从2006年7月1日到2036年6月30日。3、租金每年每亩1000元，共计7900元；由于粮食价格上涨租金按粮食基数1500斤小麦计算，租金可上下浮动；交款时间先交当年租金，以后每年7月1日付清全年租金。4、租赁期满后，经双方协商，可优先租赁延续协议；如某福来公司不租，财产由双方协商转让他人。5、此协议双方共同遵守，如有违约给对方造成经济损失的，应负法律责任。某福来公司在上述租赁土地上建设厂房，并进行生产经营。某福来公司将租金支付至2021年7月。

2018年10月18日，王某海以排除妨害纠纷为由将某福来公司诉至法院，要求其从王某海位于新107国道南段西侧的国有土地上搬出。法院判决某福来公司需搬出。后经查明，本案所涉土地系1994年某经纬模具钢公司受让的土地，2004年转让给某农村信用合作社，2013年又转让给王某海，2014年4月9日，长葛市人民政府为王某海颁发了土地使用权证。2019年，某福来公司起诉要求撤销该土地使用权证，但法院以某福来公司不具有主体资格为由驳回起诉。

法院判决结果：认定南韩庄居委会签订租赁协议时并非土地使用权人，属于无权处分；同时某福来公司未尽到对土地权属的审查义务。双方对合同无法履行均有过错，判决南韩庄居委会赔偿某福来公司损失921120元（含鉴定费），并驳回某福来公司其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给我们敲响了警钟：企业租地建厂，光看租金便宜、手续"齐全"还不够，必须核实土地"身份证"！

某福来公司租了块地，一租就是15年，厂房都建好了，却突然被真正的土地主人告上法庭要求搬走。为什么？因为当初签合同时，他们只看了村委会盖的章，以为"居委会说能租就能租"，却不知道这块地早就是别人的国有土地了！

企业租地常见"陷阱"：

1. "居委会=土地主人"误区：村委会、居委会只是基层组织，无权随意处置土地。特别是国有土地，必须由自然资源部门管理，集体土地也要经村民代表大会同意。
2. "长期合同=稳如泰山"错觉：30年租期看着很美，但如果土地权属有问题，合同可能随时"作废"。本案中某福来公司建了价值150多万的厂房，最终只能拿回60%的补偿。
3. "租金交了=万事大吉"侥幸心理：交了15年租金，看似形成了"事实租赁"，但遇到真正的土地权利人主张权利，依然要搬走。

企业租地防坑指南（3步必做）：
✅ 第一步：查"土地身份证"

• 要求出租方提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》，登录"全国不动产登记查询平台"核实真伪（现在很多地方已开通线上查询）。
• 特别注意：土地用途必须是"工业"或"仓储"，如果是"农业用地"或"住宅用地"，建厂房就是违法！

✅ 第二步：看"签字人有没有实权"

• 如果是村委会、居委会出租，必须查看村民代表大会决议记录（集体土地）或上级政府批文（国有土地）。
• 案例中居委会辩称"是四组私自签的"，但法院仍判居委会担责——所以企业更要谨慎，别被"小组长"几句承诺就签约。

✅ 第三步：留好"证据链"

• 除了合同，保留租金支付凭证、厂房建设审批文件、甚至现场照片（证明你确实投入了）。
• 特别提醒：如果土地上建了厂房，一定要办理《建设工程规划许可证》！本案中某福来公司因厂房无证，评估价值直接打折（169万变152万）。

最后划重点：法律不会保护"马大哈"！某福来公司损失近百万，一半原因竟是自己没查土地证。企业租地前花500元做尽职调查，远比事后打官司赔百万划算。记住：租地不查证，厂子白建；合同不审权，损失自担！