政府收回闲置土地必须先获批准并告知听证权-老河口资源行政管理案例解读

一、案例检索信息

案由：资源行政管理:其他(资源)
案号：(2020)鄂0682行初2号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年10月15日，老河口市自然资源和规划局（原老河口市国土资源局）与湖北某梦文化旅游投资有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，将位于老河口市李楼镇陈埠村的一块66717平方米土地出让给该公司。合同约定，该公司应在2013年12月1日之前开工，在2015年10月31日之前竣工。合同还约定，如果该公司造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

2013年10月16日，湖北某梦公司缴纳了6884万元土地出让价款。但该公司未按期开工。2015年5月27日，老河口市自然资源和规划局向该公司下达了闲置土地调查通知书。2015年6月，该局又下达了闲置土地处置听证权利告知书和闲置土地认定书。2017年10月20日，湖北某梦公司缴纳了1376.8万元土地闲置费（出让价款的20%）。

2018年7月20日，老河口市自然资源和规划局巡查发现该地块仍未达到合同约定的规划条件和投资强度，向该公司下达了促建通知书。2019年11月20日，该局作出收回国有建设用地使用权决定书，决定无偿收回该地块的使用权。

法院判决：老河口市自然资源和规划局在作出收回决定时，未能提供证据证明已报经老河口市人民政府批准，也未证明已告知湖北某梦公司有申请听证的权利，因此该决定程序违法，法院判决撤销该收回决定。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例告诉我们：政府要无偿收回企业的闲置土地，不是想收就能收的，必须走完法定程序。很多企业遇到政府要收回土地时，往往慌了神，觉得政府说什么就是什么，结果吃了大亏。其实，法律给企业留了"护身符"，关键是要了解并用好这些权利。

为什么这个案子政府输了？

政府在这个案子中犯了两个关键错误：

1. 没有获得上级批准：根据法律规定，要无偿收回土地，必须先报经市政府批准。但政府拿不出市政府同意收回的文件。
2. 没告诉企业能听证：政府在作出决定前，必须书面告知企业有申请听证的权利，但政府没有做到这一点。

企业如何防范类似风险？

1. 按时开工是底线，但特殊情况要留证
   企业拿地后要按合同约定时间开工。如果确实遇到困难不能按时开工（比如政府审批慢、规划调整等），一定要及时与政府部门沟通，并保留好相关证据（如政府部门的书面回复、会议纪要等）。根据法律规定，因政府原因造成的土地闲置，企业可以免责。

2. 遇到"闲置"通知别慌，先看政府程序对不对
   如果收到政府的闲置土地调查通知、闲置土地认定书等文件，先别急着认错或交钱，要看看政府的程序是否合法：

   • 政府是否书面告知你有申请听证的权利？
   • 政府是否提供了充分证据证明是你自己的原因造成闲置？
   • 如果政府要收地，是否已经获得市政府批准？

3. 土地闲置满一年和满两年，后果大不同

   • 满一年不满两年：只需缴纳土地闲置费（一般是土地出让金的20%），交了钱还能继续开发。
   • 满两年：才可能被无偿收回。企业要特别注意这个时间节点，在满两年前采取补救措施（如部分开工、与政府协商延期等）。

4. 政府程序违法，企业有"翻盘"机会
   本案中，虽然土地确实闲置了，但因为政府程序违法，企业成功保住了土地。如果企业收到收回决定书，一定要在法定期限内（通常是6个月）提起诉讼，重点审查政府的程序是否合法。

5. 别轻信"口头承诺"，一切以书面为准
   本案中，企业曾与政府签订过补充协议，承诺某时间前开工。但后来因故未能实现。与政府部门的任何约定，一定要形成书面文件，避免日后说不清。

给企业的实用建议

• 拿地前做好功课：评估自身建设能力，不要盲目拿地。如果预计不能按时开工，可以在签订合同时就与政府约定延期条款。
• 建立土地开发时间表：在合同约定的开工日期前3-6个月，就开始准备开工事宜，避免因小问题耽误大事情。
• 收到政府文件及时处理：不要忽视政府的任何书面通知，超过规定时间不回复可能被视为默认。
• 专业的事交给专业人：当收到闲置土地调查等文件时，第一时间咨询专业律师，不要自行判断或处理。政府程序是否合法，往往需要专业人士判断。

土地是企业的重要资产，政府收回土地的决定对企业影响重大。这个案例提醒我们：法律既约束企业，也约束政府。企业既要守规矩按时开发土地，也要懂得用法律武器保护自己。当政府程序不合法时，企业完全有理由说"不"，并通过法律途径维护自身权益。

记住：拿地不是终点，合法合规完成开发才是真正的开始。企业要像爱护自己的眼睛一样，关注土地开发的每一个环节，才能避免陷入"拿地容易保地难"的困境。