房企为购房者按揭担保后如何避免代偿损失-颍上追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2021)皖1226民初663号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年5月16日，原告某盛公司与被告马某、常某签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告马某、常某购买原告某盛公司开发建设的坐落于颍上县××路××路××庄××幢××单元××号房，总价款498000元，买受人于签订合同之日首付房款158000元，剩下340000元使用银行按揭贷款方式支付，2015年6月2日，中国某行颍上支行向被告马某、常某发放贷款340000元。同时，原告某盛公司作为担保人，与中国某行颍上支行签订《个人贷款保证金质押合同》以及与被告马某、常某共同签订《中国某行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告某盛公司以提供保证金及保证的方式为第三人的债权设立担保。但中国某行颍上支行发放该笔贷款后，被告马某、常某经常逾期还款，经第三人多次催收未果。自2019年4月至2020年8月，中国某行颍上支行依据其与原告某盛公司签订的《个人贷款保证金质押合同》及《中国某行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，分多次扣划原告某盛公司保证金账户款项人民币合计327475.94元，用于偿还被告马某、常某的银行贷款（包括银行贷款本金、违约金、罚息等）。

法院判决结果很简单：被告马某、常某必须在判决生效后十天内，把某盛公司代他们还的32.7万多元（包括本金、违约金等）全部还上，还要从2021年1月10日起按银行贷款利率付利息，直到钱还清为止。另外，打官司的6200多元费用也由他们承担。

三、法律风险提示：房企担保要当心，三招守住“钱袋子”
这个案子看起来是某盛公司赢了，但背后藏着大风险——房企帮客户办按揭贷款担保，一旦客户“断供”，自己可能白白赔钱！法院虽然支持追偿，但现实中很多企业因为前期没防备，钱要不回来，甚至打官司都白忙活。咱们用大白话总结关键教训，帮企业避开这些坑：

1. 别光看“签合同”，先筛客户信用
案子中马某、常某反复逾期还款，某盛公司却一直等到银行扣光32万多元才行动。现实中，很多房企为了快卖房，对客户收入、征信“睁一只眼闭一只眼”。结果客户收入不稳定或信用差，逾期就成了“家常便饭”。企业该怎么做？

• 卖房前主动查客户征信报告（比如通过银行合作渠道），重点看负债比例、逾期记录。如果客户月收入连月供都覆盖不了，千万别为冲业绩冒险担保！
• 在《商品房买卖合同》里加一条：“若客户连续2次逾期，房企有权暂停交房并要求补足保证金”。这样能早发现问题，别等损失滚雪球。

2. 保证金不是“保险箱”，监控要实时
某盛公司和银行签了质押合同，但没及时盯住保证金账户。客户从2019年就开始逾期，银行分14次扣款，公司居然拖到2020年才起诉。钱被扣了大半年才发现，追回难度大增。企业该怎么做？

• 和银行约定“扣款预警机制”：比如银行每次扣款超过1万元，必须24小时内短信通知房企。现在很多银行APP能设置提醒，企业财务要定期查账，别等账户空了才着急。
• 保证金别全押在一家银行！分散到2-3家银行开账户，单个账户限额控制在总贷款额10%以内。这样就算一家银行扣款，其他资金还能周转。

3. 追偿不能“等法院”，催收要趁早
法院判了某盛公司能追偿，但马某、常某如果真没钱，判决可能变成“一纸空文”。现实中，不少企业赢了官司却拿不回钱，因为客户早就转移了财产。企业该怎么做？

• 客户第一次逾期时，立刻发《催告函》并上门沟通（留好微信、邮件记录）。很多客户不是真没钱，只是拖延，及时施压能避免恶化。
• 在担保合同里写明：“客户违约需额外支付每日0.05%的违约金”。这招能倒逼客户主动还款，比干等法院快得多。

总结一句：担保不是“背书”，而是“真风控”
房企帮客户贷款担保，本质是用自己的钱给客户信用“兜底”。这个案子提醒我们：签合同时别图省事，日常管理别当甩手掌柜。做好客户筛选、账户监控、快速催收三件事，才能既帮客户买到房，又保住自己的钱袋子。否则，法院赢了官司，现实中可能还是血本无归——毕竟，打赢官司不等于拿到真金白银！