业主不能以一般服务瑕疵拒交物业费-无为物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0225民初3075号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

被告是位于无为市××镇××社区××小区××幢××单元××室房屋的业主，该房屋登记建筑面积为141.5㎡。2021年1月，该小区的建设开发单位向包括被告在内的业主交付房屋时，业主与无为县景洲物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由该公司向该小区业主提供前期物业服务，当时该公司报经无为市发改委备案批准的前期物业公共服务收费标准为按建筑面积每平方米每月1元标准收取（不含电梯及增压水泵等高耗能共用设施设备运行电费）。2022年，该小区的前期物业服务公司终止物业服务撤离小区后，因该小区业主大会、业主委员会一直未能成立，导致该小区业主未能自行选聘物业服务企业。为此，案涉小区所在地的无为市福渡镇福渡社区居委会依据相关规定，为该小区选聘原告提供物业管理服务，并由福渡社区居委会与原告签订了《委托物业服务协议》，协议约定了物业服务内容、物业管理质量标准、物业服务收费标准、物业管理服务期限等双方权利义务。上述协议签订生效后，原告遂入驻案涉小区并自2022年7月1日开始依约在该小区提供物业管理服务至今。但被告作为案涉小区业主，其自2022年7月1日至2023年12月31日期间的物业服务费，根据前述《委托物业服务协议》约定的收费标准，经核算为2292.3元（141.5平方米×0.9元／平方米／月×18月），经原告多次催讨，被告以物业服务不到位等理由一直拒绝缴纳。

法院最终判决：被告孙某需在判决生效后十日内支付无为某海物业有限公司拖欠的物业费2292元，案件受理费25元由被告承担。

三、企业法律风险防范指南

很多物业公司都遇到过类似情况：明明提供了服务，业主却以"保安没站岗"、"绿化没修剪"等理由拒交物业费。这个案例告诉我们，一般性服务问题不能成为业主不交物业费的"挡箭牌"。但同时，物业公司也要特别注意防范三个关键风险点：

1. 选聘程序必须"合法合规"

本案中，前期物业公司撤离后，因小区没成立业委会，社区居委会依法代行职责选聘了新物业。法院认可这种做法的关键在于：居委会的选聘行为有明确法律依据（住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条），且签订了正式书面协议。

给企业的建议：

• 当接手新小区时，务必确认选聘主体资格（如居委会代行业委会职责需有政府文件证明）
• 签订服务协议前，要核实对方是否有权代表全体业主
• 协议中必须明确服务范围、质量标准和收费依据，避免口头约定
• 重要提示：切勿直接与个别业主签协议！必须确保协议对全体业主有效

2. 收费标准要"明明白白"

被告曾主张"物业费太高，应该按0.5元标准收"，但法院没支持，因为：

• 新物业的0.9元/㎡收费标准低于前期物业的1元标准
• 该标准已向政府部门备案
• 收费与提供的服务相匹配

给企业的建议：

• 物业费定价前必须向物价部门备案，保留备案文件
• 在服务协议中详细列明"1块钱物业费包含哪些服务"
• 入驻小区后，在公告栏张贴服务标准和收费依据
• 遇到业主质疑时，立即出示备案文件，避免陷入"价格扯皮"

3. 服务瑕疵要"及时整改"

被告提到"西门北门没保安"、"没规划停车位"等问题，法院认为这些属于一般性服务瑕疵，不能因此拒交物业费。但特别强调：如果业主反映的问题属实，物业公司应当及时整改。

给企业的建议：

• 建立"业主投诉24小时响应"机制，简单问题3天内解决
• 每月制作《服务整改报告》，在小区公示栏公开
• 对重大服务问题（如安保缺失、设施损坏），必须书面记录整改过程
• 重要提醒：业主拍的"问题照片"可能成为法庭证据，日常服务要留痕！

特别提醒：业主维权的正确姿势

法院在判决中说得很清楚：业主对物业服务不满，应该这样做：
✅ 向物业公司正式提出整改要求
✅ 向社区居委会或房管部门投诉
✅ 通过业委会协商调整服务标准
❌ 但不能直接不交物业费！

作为服务企业，要记住：物业费是小区正常运转的"血液"。当业主拒交费用时，不仅影响公司经营，更会导致保洁减少、设备停修、安保松懈，最终损害所有业主利益。建议各物业公司：

• 每季度开展"服务开放日"，邀请业主参观服务流程
• 对困难业主可协商分期缴费，但要签书面协议
• 催缴物业费时，同步发送《服务内容确认单》
• 遇到长期欠费，及时通过法律途径解决，避免问题堆积

物业服务是"看得见的民生"，只有程序合法、收费透明、服务到位，才能避免"服务越好欠费越多"的恶性循环。企业守好法律底线，既是保护自身权益，更是守护千家万户的安居生活。