业主拖欠物业费必须支付但服务质量差可免违约金-仙桃物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初8076号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实和判决结果
2014年10月17日，李某与徐某与仙桃某置地发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买御台公馆16-2201号房屋一套，该房屋建筑面积为144.96平方米。2016年1月28日，李某与徐某收房，并与湖北某物业服务有限公司签订《物业服务协议》，协议约定：湖北某物业服务有限公司为李某与徐某所在小区提供物业管理服务，李某与徐某按房屋建筑面积每月每平方米1.5元计算物业费，按年度交纳。李某与徐某自2019年1月1日起未交物业费，截止到2024年2月29日，共欠物业费13479元。湖北某物业服务有限公司多次通过微信、书面通知等方式催收未果。

法院判决：李某与徐某需在判决生效后十日内支付湖北某物业服务有限公司物业费13479元，但驳回了物业公司要求支付违约金的诉讼请求。

三、核心观点和风险提示
这个案例看似简单——业主欠钱不交，物业打赢了官司，却丢了违约金。核心问题在于：企业收不到钱可以追讨，但如果服务质量不到位，额外损失（比如违约金）可能一分都拿不到。就像本案，物业费本金13479元法院支持了，但因为服务有“不尽人意之处”，违约金请求直接被驳回。对企业来说，这相当于少赚了一笔“保障钱”，还白花了诉讼成本。

为什么企业要警惕这个风险？
很多物业企业以为：只要签了合同，业主欠费就稳赢官司。但法院在判案时，会看企业是否真正履行了合同义务。本案中，法官明确说“物业工作尚有不尽人意之处”，比如可能小区卫生差、维修不及时、沟通态度差等。这些小问题积累起来，就成了业主拒交的理由，也让企业失去了主张违约金的资格。

给企业的3条实用建议：

1. 服务别“打折扣”，留痕是关键
   业主交物业费，买的是“服务体验”。如果小区路灯坏了不修、垃圾清运拖沓，业主自然有理由不满。企业要像经营口碑一样经营服务：定期巡查小区、建立业主反馈台账（比如用微信记录问题整改过程）、每季度发服务报告。这样万一打官司，你能拿出“服务到位”的证据，违约金才可能拿到手。

2. 催收要“有理有据”，别光靠吼
   欠费别一上来就发律师函。先温和提醒：发个清晰的缴费单，写明“您家144.96㎡，每月217元，欠62个月共13479元”，附上服务照片证明工作没偷懒。如果业主不回，再书面催告并保留邮寄记录。本案中物业用微信催收，法院认可了证据，但如果你连催收记录都没有，连本金都可能难追回。

3. 合同条款要“接地气”，别设“霸王条款”
   协议里写“每天收3‰滞纳金”（相当于年化109.5%），法院大概率不支持。本案物业聪明地主动降到年利率6%，但还是被驳回——因为法官觉得“服务没达标，罚钱不合理”。建议：合同里写清“违约金按LPR（贷款市场报价利率）计算”，既合法又显得公平。更重要的是，把服务标准量化写进合同，比如“公共区域每日清扫2次”，避免空泛承诺。

一句话总结： 收费是结果，服务是根本。企业不能只盯着业主“该交钱”，更要管好自己“该做的事”。服务做扎实了，欠费少了，打官司也能赢到底——否则，赢了本金却丢了违约金，就像捡了芝麻丢了西瓜，不划算！