未经出租方同意擅自转租商铺，原承租人仍需承担租金支付责任-当涂房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖05民终1300号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年10月9日，马鞍山爱尚某商贸有限公司与苏果超市（当涂）有限公司签订租赁合同，约定苏果超市将当涂县青莲路与棉纺路交叉口处的房屋租给爱尚某公司。2018年3月16日、2018年6月6日、2019年1月8日，爱尚某公司与当涂县美某健身管理有限责任公司分别签订三份房屋租赁协议，约定美某公司租赁爱尚某公司的部分房屋用于健身房经营，租赁期限至2023年1月31日。三份协议均明确约定：美某公司不得部分或全部转租他人，若擅自转租，爱尚某公司有权终止合同。

履行过程中，截至2019年12月1日，美某公司交清了此前的租金及水电费用。自2019年12月1日起，美某公司仅支付了24920元租金。2019年12月1日，美某公司与马鞍山儒某时代健身有限公司富嘉美分公司签订《商铺转让合同》，将租赁房屋转让给该公司。爱尚某公司多次催交租金无果后提起诉讼，要求解除合同并支付租金等。

法院最终判决：确认三份租赁合同自2020年6月1日起解除；美某公司返还所承租的三处房屋；支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金167925元，并自2020年6月1日起按每月33263元标准支付房屋占用费；以所欠金额为基数按月利率1%支付违约金。

三、企业必须警惕的法律风险：转租≠责任转移！

本案的核心教训是：租赁合同明确禁止转租的情况下，即使你把店铺"转给"别人经营，只要没经过房东书面同意，你还是得为拖欠的租金、违约金"买单"。很多企业老板以为"店铺已经转手，和我没关系了"，这是大错特错！

为什么转租后还要担责？

1. 合同"认人不认店"：租赁关系是建立在你和房东之间的白纸黑字合同上。本案中，美某公司和房东签的合同白纸黑字写明"不得转租"，但美某公司却偷偷和儒某时代公司签了转让合同。法院明确指出：未经房东同意的转租，对房东不发生法律效力——就像你借了朋友的钱转借给第三人，朋友还是只找你要钱一样。

2. 告知≠同意：美某公司辩称"已告知房东转租事宜，房东没反对"，但房东实际回复的是"必须先解除原合同，新租客要重新签约"。法律上，口头告知或默许不等于书面同意。只要房东没盖章签字认可转租，原合同责任就甩不掉。

3. 实际使用者≠责任承担者：即使儒某时代公司已接手店铺并经营数月，但因为房东和儒某时代公司没签新合同，法律上仍认定美某公司是"承租人"。店铺谁在用不重要，合同和谁签才重要！

企业防范风险的3个实操建议

1. 签合同时盯死"转租条款"

   • 如果合同写明"禁止转租"（本案就是这种情况），千万别心存侥幸偷偷转租。
   • 如果经营困难需转租，必须提前和房东书面协商，明确新租客的义务承接方式。例如要求房东出具《同意转租确认书》，或签订三方协议解除原合同、另立新约。

2. 别把"口头承诺"当护身符

   • 本案中，美某公司用微信告知房东转租事宜，但房东明确拒绝。所有关键沟通必须保留书面证据：
     ✓ 要求房东在转让协议上盖章确认；
     ✓ 通过正式函件发送转租申请，并保留邮寄凭证；
     ✓ 如果房东口头同意，务必补签书面文件，避免"说不清"。

3. 彻底退出才叫"甩锅成功"

   • 想完全脱离原合同？必须做到"两清"：
     ① 钱清：结清所有欠款（租金、水电、违约金）；
     ② 合同清：和房东签《合同解除协议》，同时确保新租客和房东签新约。
   • 切记：只要原合同没解除，即使新租客跑路，房东照样能找你要钱！

血泪教训总结

商铺转让不是"一走了之"，而是"责任转移"的法律行为。企业经营者常因图省事、怕麻烦，在转租时仅做口头沟通或简单告知，最终像本案的美某公司一样，白白损失十几万租金+违约金。记住：合同是"锁链"，没经房东同意的转租，锁链永远套在你身上！ 签约前多花10分钟看清条款，远胜于事后花10万元打官司。