规范办理抵押登记是保障债权安全的关键-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初1107号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实
2020年10月27日，周某与湖北应城某商行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，约定将其所有位于武汉市洪山区工业园××路××号××层不动产（不动产权证书号：鄂（2020）武汉市洪山不动产权第0××3号）为吕某、黄某向湖北应城某商行股份有限公司申请贷款提供限额为8000000元的最高额抵押担保，抵押期从2020年10月28日至2025年10月28日止，并对上述抵押办理了抵押登记，登记房屋权利人为湖北应城某商行股份有限公司某粮贸街支行，登记证号：鄂（2020）武汉市洪山不动产证明第0××8号。抵押担保范围包括主合同项下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费）。
同日，吕某、黄某向湖北应城某商行股份有限公司借款6500000元用于经营周转，并签订《流动资金借款合同》，借款期限为2020年10月30日至2021年10月30日，借款年利率为5.5%，借款人未按约定的期限归还借款的在上述约定利率基础上加收50%罚息。还款方式约定：分期还款，按月结息，定于2021年4月27日还借款本金325000元；2021年10月26日还借款本金6170000元；2021年10月27日还借款本金5000元。还约定借款人逾期未付本金或利息，贷款人有权要求借款人立即清偿已到期和未到期的全部贷款本息和费用。周某提供连带责任保证，并与湖北应城某商行股份有限公司签订《保证合同》，约定该合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，保证期限自主合同项下的借款期限届满之次日起三年。
2020年10月30日湖北应城某商行股份有限公司向吕某账户中发放借款6500000元，吕某、黄某在借款凭证上签章确认。借款到期后，湖北应城某商行股份有限公司多次催要，吕某、黄某未能还款。另查明：吕某、黄某仍下欠借款本金6149997.03元，借款利息付至2022年6月21日。

法院判决结果：吕某、黄某需在10日内偿还全部借款本金及利息罚息；周某对债务承担连带清偿责任；若吕某、黄某不还款，湖北应城某商行股份有限公司有权拍卖抵押房产并优先受偿；驳回银行其他诉讼请求。

三、案例核心观点：抵押登记不规范=债权悬空！企业必须盯紧这3个细节
这个案子表面看是银行赢了，但背后藏着企业最容易踩的“坑”：如果抵押登记没办利索，就算签了合同也可能拿不回钱！ 为什么这么说？

1. 抵押登记是“命根子”，光签合同没用！
   本案中，银行能胜诉的关键不是签了《抵押合同》，而是立刻去不动产登记中心办了正式抵押登记（拿到登记证号）。现实中，很多企业以为“双方签字就算数”，结果借款人偷偷把房子转卖，企业连渣都捞不到。记住：不动产抵押必须“登记才生效”，否则等于白纸一张！

2. 保证责任要写“死”，别留模糊空间！
   周某签的《保证合同》里，白纸黑字写明“连带责任+担保全部债务+保证期3年”。这有多重要？如果只写“承担保证责任”，法院可能认定是一般责任（必须先找借款人），拖死企业！务必明确写清：“连带责任”“担保范围包括本金利息罚息”“保证期从还款到期日起算”，少一个字都可能掉坑里。

3. 还款计划要“碎”，违约条款要“狠”！
   吕某的合同里把还款拆成3笔（2021年4月、10月分批还），还约定“逾期就提前收全款”。这招太关键了！如果只写“一年后还清”，借款人拖到最后一天才违约，企业可能错过最佳追讨期。建议：

   • 分期还款至少设2-3个节点（比如3个月一还）；
   • 直接写明“逾期1天，企业可立刻要回所有欠款+罚息”。

给企业的实操提醒：

• 放款前必做“三查”：查抵押物是否真实、查登记是否完成、查保证人资质（别让“老赖”当担保人）；
• 合同别贪省事：找专业律师审条款，重点盯“抵押登记”“保证范围”“违约触发条件”；
• 催款要留痕：像本案银行一样，用书面催收并保留证据，避免借款人狡辩“没收到通知”。

现实中，超过60%的借款纠纷都栽在抵押登记或合同漏洞上。企业以为“有合同就稳了”，结果执行时发现房产早被转卖、保证人破产……等打完官司，黄花菜都凉了！

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