物业费调整必须公示且业主缴费行为视为接受-谷城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初439号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年2月6日，刘某合、王某菊（刘某的父母）代袁某、刘某与谷城和某物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：和某物业公司为袁某、刘某位于谷城县镇道楼段幢单元号房屋（建筑面积115.28平方米）提供物业服务，物业费按0.6元／月／平方米收取；交费周期为每6个月预收一次，每半年第一个月的上旬缴纳。协议签订后，袁某、刘某按约交纳了2018年12月31日前的物业费。
2024年1月19日和9月15日，刘某缴纳了2019年1月1日至2022年12月31日的物业费3926元。但下欠2023年1月1日至2023年12月31日的物业费916元，经多次催缴仍未支付。
另查明：2018年7月9日，谷城县发展和改革局、谷城县住房和城乡建设局联合下发通知，规定多层住宅一级物业费标准为0.7元／月／平方米；和某物业公司自2019年1月1日起将万嘉某园小区多层住宅物业费调整为0.7元／月／平方米，并在小区公示牌公示。该小区至今未成立业主委员会。

法院判决：袁某、刘某于判决生效后10日内支付和某物业公司2023年物业费916元；驳回和某物业公司的其他诉讼请求；案件受理费10元由袁某、刘某负担。

三、核心观点：企业如何防范物业费收缴风险？
这个案子看似简单，但藏着企业常踩的“坑”——物业费调整不规范，钱就可能收不回来！ 法院为啥支持物业公司收916元？关键两点：

1. 调整费标准必须“有据可依+提前公示”
   物业公司不是想涨就涨！法院认定，物业费从0.6元涨到0.7元，是因为政府发了红头文件（谷发改【2018】125号），而且公司在小区公示栏贴了告示。更关键的是，业主刘某之前按新标准交了2019-2022年的钱，等于用行动“点头”同意了。如果公司没公示或业主一直没交新标准的钱，法院可能直接驳回请求。
   企业风险提示：

   • 调整服务费前，先查政府最新标准（比如住建局、发改委的通知），别自己拍脑袋定价格。
   • 一定要在小区公告栏、业主群等显眼地方公示调整方案，保留照片或视频证据。口头通知？法院可不认！

2. 缴费记录和催收动作要“留痕”
   物业公司能赢，是因为拿出了业主缴费的银行记录、催费单等证据。而业主说“只欠2023年费”，但公司用2024年的缴费记录证明：2019-2022年的钱早就交清了，只剩最后一年没付。
   企业风险提示：

   • 每次收钱都开正规收据，电子支付备注“XX年物业费”，避免现金交易“说不清”。
   • 催缴费要“有迹可循”：发书面通知贴在门上、微信留言截图保存，别光靠打电话——万一业主说“没收到”，你拿不出证据就白忙活。

举一反三，企业都该注意：

• 合同别“糊弄签”：像本案中父母代子女签协议，法院认了，但必须留好委托书。企业签合同时，务必核对对方身份，避免“张三签李四的名”。
• 服务要“看得见”：物业公司得证明自己真干活了（比如保洁、维修记录），否则业主说“没享受服务”就能拒交费。企业做服务类业务，记得拍照留档、让客户签字确认。
• 别拖“小纠纷”：本案欠费才916元，但拖了几年才起诉。小金额早处理，别等积少成多变“烂账”，增加追讨难度。

结尾小贴士
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（注：文中人名、企业名已按规范隐去，案例源于公开裁判文书）